Сообщений в теме: 49

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

Купила квартиру ч­ерез ипотеку. В этой проданной ­квартире были два соб­ственника бывший муж и его несовершеннолетняя дочь и зарегистрирована его бывшая жена (мать). На момент привати­зации этой продаваемо­й квартиры (на тот­ момент эти муж и жена уже бы­ли разведены), это быв­шая жена отказалась о­т приватизации, тем с­амым приобрела право ­бессрочного пользован­ия пользования. Я эту квартиру купила через ипотеку, сделк­а наша была через нот­ариуса и органы опеки. В договоре ку­пли продажи согласно ­ст 558 ГК должно было­ быть указано лицо со­храняющее право польз­ования (то есть эта б­ывшая жена.), нотариу­с же просто указал в ­договоре что зарегист­рированы такие то обяз­уются снятся с рег. у­чета в теч.10 дней. В­ итоге они все снялис­ь. И выехали. .Сде­лка прошла, свидетельство о собственности я получила. С момента сделки прошел год. Нотариус перед сделкой взял с лица отказавш. От приватизации (этой бывшей жены) два дополнительных заявления.. это: 1 заявление - то что это лицо не учавствовала в приватизации и споров по квартире не имеет и 2 второе что обязуется снчться с регистр. Учета в течение 10 дней после сделки.. Это лицо (бывшая жена) подписывала договор еще как представитель своей несоверш. Дочери. Меня беспокоит одно-получается нотариус ошибку допустил в договоре? Не указал согласно ст 558 право отказника-этой бывшей жены, ведь на момент сделки она право бессрочное свое еще имела? Суд может признать договор не заключенным так как не­ достигнуты все сущес­твееные условия догов­ора (т.к. право бывше­й жены на момент сдел­ки не прописано) или нотариус и не должен был указывать ее право-лиц сохраняющих право пользования квартирой после продажи? Или отказник в моем случае не сохраняет право так как выписалась и выехала  и ее прописывать согласно статье не надо? Не могу найти ни один закон и ни одного конретного ответа,
уже даже согласно предъявить претензии к нотариусу,не знаю что делать

[КсенияК]

Здравствуйте!

 

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер (Обзор судебной практики Верховного суда РФ от 01.03.2006 года ).

Таким образом, суд может признать договор купли-продажи не заключенным.

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

Это все наизусть я уже выучила все статьи.

Лицо добровольно снялось с учета после сделки и выехало,написав два дополнительных заявления нотариусу что споров по отношению квартиры нет и одязуется снятся с учета !

В моем случае лицо не сохраняет право (перечень лиц, сохраняющих), а утрачивает раз выехало добровольно,в таком случае разве прописывается право в договоре ?

[КсенияК]

На момент сделки право бессрочного пользования сохранялось. В указанном обзоре четко указано, что это является существенным условием договора. С того момента, как лицо добровольно снялось с регистрационного учета и добровольно выехало - оно считается утратившим право пользования. В Вашем случае - на момент заключения сделки это право не было утрачено. А значит и в договоре нужно было прописать это существенное условие. Не прописано - есть риск признания договора незаключенным.

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

Допустим,а как же нотариальное дополнительное обязательство ? И если бы это право прописали,то квартира была бы с обременением .?

И кто может признать тогда договор не заключенным,если ничьи права не нарушены ?

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

..

Допустим,а как же нотариальное дополнительное обязательство ? И если бы это право прописали,то квартира была бы с обременением .?

И кто может признать тогда договор не заключенным,если ничьи права не нарушены ?

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

Да на момент сделки право было не утрачено,но на момент сделки было написано нотариальное заявление - то есть о прекращении этого права через 10 дней после сделки.

И кто может признать тогда договор не заключенным,если ничьи права не нарушены ?

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

Доброе утро,прошу ответить на мое уточнение.

[КсенияК]

Меня смутил п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса РФ, Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Можно сделать вывод о том, что отказ о бессрочного права пользования можно признать недействительным. И как следствие, обжаловать заключенный договор купли-продажи, в котором нарушено существенное условие. Полезла искать судебную практику и вот на что наткнулась.

Документ предоставлен КонсультантПлюс

 

 

ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 ноября 2009 г. N 349

 

Судья: Взнуздаева О.В., Дело N 44г-166\09

Судьи кассационной инстанции:  

Хлопушина Н.П., Терещенко А.А., Резникова В.В.  

Докладчик: Резникова В.В.  

 

Президиум Московского областного суда в составе:

Председателя президиума Балабана Ю.И.,

членов президиума Борисенковой В.Н., Гавричкова В.В., Соловьева С.В., Никоновой Е.А., Николаевой О.В.,

рассмотрев по надзорной жалобе К. дело по иску К. к М., М.Т., Управлению Федеральной миграционной службы по Московской области о прекращении права пользования жилым помещением, обязании снять с регистрации по месту жительства,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Николаевой О.В., объяснения М.О.,

 

установил:

 

К. обратилась в суд с иском к М., М.Т., Управлению Федеральной миграционной службы по Московской области о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: <...>, обязании снять с регистрации по месту жительства, указав, что 15 апреля 2008 года по договору купли-продажи, заключенному с М.О., она приобрела в собственность спорную квартиру. В данной квартире постоянно зарегистрированы ответчики М. и М.Т. При заключении договора в тексте было отмечено, что они обязаны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в течение 15 дней с момента государственной регистрации договора. М. и М.Т. оформили письменные заявления, подтверждающие взятые обязательства об освобождении квартиры, между тем, до предъявления исковых требований обязательства не выполнили.

Ответчики М.Т. и М. в судебное заседание не явились. М.Т. в судебном заседании 9 декабря 2008 года иск признала.

Решением Раменского городского суда от 24 декабря 2008 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 28 апреля 2009 года, в удовлетворении исковых требований было отказано.

В надзорной жалобе К. просит отменить принятые судебные постановления в связи с существенным нарушением норм материального права.

Определением судьи Московского областного суда от 8 октября 2009 года дело по надзорной жалобе К. передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом при рассмотрении дела установлено, что в спорной квартире ранее проживали и были зарегистрированы М.О., М. и А. (в настоящее время - М.Т.). Право собственности в порядке приватизации на спорную квартиру принадлежало М.О. М. и А. отказались от права приватизации спорной квартиры, выразив согласие на приватизацию квартиры М.О.

15 апреля 2008 года между М.О. и К. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры.

Отказывая в удовлетворении исковых требований К. о прекращении права пользования ответчиков указанной квартирой, суд первой инстанции сослался на положения ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 2 ст. 292 ГК РФ. Поскольку на момент приватизации спорной квартиры ответчики имели равное с М.О. право пользования квартирой, суд пришел к выводу о том, что при смене собственника в связи с договором купли-продажи М. и М.Т. сохраняют принадлежавшее им право пользования жилым помещением. Оформленные ими при заключении договора купли-продажи письменные обязательства об освобождении жилого помещения и снятии с регистрации правового значения, по мнению суда, не имеют.

Между тем, с таким выводом суда согласиться нельзя.

В соответствии с ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Суд правомерно указал, что правоотношения в связи с пользованием жилыми помещениями бывшими членами семьи собственника, приватизировавшего жилое помещение, регулируются ст. 19 ФЗ РФ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В силу ст. 19 указанного закона действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Из содержания указанных норм права следует, что в том случае, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию другому лицу, то при переходе прав собственности на жилое помещение, (в том числе и по договору купли-продажи), он не может быть выселен из этого жилого помещения, если договором не предусмотрено иное.

Однако имеющийся в материалах дела договор купли-продажи жилого помещения от 15 апреля 2008 года содержит условие о том, что ответчики М. и М.Т. обязаны освободить жилое помещение и сняться с регистрации в течение 15 дней с момента регистрации договора и перехода права (п. 10). Данное обязательство ответчики оформили в письменной форме 8 мая 2008 г., до регистрации договора купли-продажи квартиры.

Суд первой инстанции указал, что письменное обязательство ответчиков освободить квартиру не имеет правового значения, поскольку ими не подписан сам договор купли-продажи квартиры.

Вывод суда основан на неправильном применении и толковании норм материального закона.

Обязательства ответчиков освободить квартиру и сняться с регистрации, оформлены в письменной форме, сторонами не оспариваются и подтверждают условие договора купли-продажи о прекращении прав других лиц на спорное жилое помещение. Данное условие договора в силу ст. 558 ГК РФ является существенным.

Отказывая в иске, суд сослался на положения ст. 9 ГК РФ и указал, что обязательство ответчиков освободить жилое помещение противоречит закону и не влечет прекращения права пользования жилым помещением.

Согласно ч. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Таким образом, Жилищный кодекс предусматривает возможность гражданина отказаться от принадлежащего ему права.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд неправомерно не принял как условие договора купли-продажи данное ответчиками 8 мая 2008 г. обязательство освободить спорное жилое помещение и прекратить регистрацию.

Допущенные при рассмотрении дела существенные нарушения норм материального права являются в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для отмены принятых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

 

постановил:

 

Решение Раменского городского суда от 24 декабря 2008 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 28 апреля 2009 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.

 

Председатель президиума

Ю.И.БАЛАБАН

 

 

------------------------------------------------------------------

Таким образом, нотариальное обязательство о снятии с регистрационного учета и об отказе от дальнейших притязаний на жилое помещение можно считать как выполнение существенного условия договора. Можно было сделать все проще - прописать сроки в договоре. Но ведь за каждую дополнительную бумажку платить надо. Надеюсь, мне удалось ответить на Ваш вопрос.

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

Так в договоре и прописаны сроки -  такая то (отказница от приватизации) обязуется снятся с регистрационного учета в течении 10 дней.

И отказница собственноручно подписала договор как представительница своего ребенка

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

В итоге- значит то что Вы изначально написали (суд может признать договор купли-продажи не заключенным. так как все же на момент сделки была она прописана)

это не так ?

[КсенияК]

Я же пояснила в самом начале последнего сообщения, что меня смутило. Нашла практику и скопировала Вам ее далее. Вывод свой тоже написала.

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

я просто нигде в законе этого не найду,ответ только анализируя судебную практику ?

[КсенияК]

Да. Бывают ситуации, когда напрямую в законе ни чего не указано. Основываться приходиться на анализе судебной практики. Иногда вообще в законе написано одно, а в судебной практике применяется иное. Поэтому лучше опираться на выводы и постановления судов.

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

Значит у меня с документами все в порядке,нотариус не допустил ошибку не прописав ее право согласно ст 558 7

И мне не очем переживать?

[КсенияК]

Нотариус в договоре не прописал тот факт, что имеется член семьи, пользующийся бессрочным правом пользования жилым помещения. Вместо этого были составлены два других документа, о которых Вы упоминали.

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

Значит в случае суда,сделку не признают не действительной ,а договор не заключенным ?

[КсенияК]

Судя по имеющейся практике - нет. Как будет дальше складываться практика - не известно. 100 % гарантии Вам ни кто не даст. Могу только с большей долей вероятности утверждать, что суд будет на Вашей стороне.

[ivanov.1984.aleks@mail.ru]

В моем случае кто имеет право на иск в суд ? И если я не ошибаюсь ,чтобы иск приняли должны быть нарушены

чьи то права ?

[КсенияК]

Право на подачу искового заявления имеет любой гражданин, считающий, что его права нарушены. Это может быть даже гражданин, не являющийся стороной в сделке.

Если бы принимали только исковые заявления от тех, чьи права реально нарушены, то не было бы в практике вообще проигранных дел. Вероятнее всего в Вашем случае исковое заявление может подать бывшая супруга продавца (если посчитает, что права нарушены).А дальше уже суд будет рассматривать нарушены они или нет. У Вас в связи с чем так остро встал данный вопрос? Есть основания полагать, что скоро начнется судебное разбирательство?