Юридические услуги
Выигранные дела
19.06.2011
Раздел между супругами совместно нажитого имущества
19.06.2011
Лишение родительских прав отца
19.06.2011
Раздел имущества супругов, исключение из совместно нажитого имущества (кассация)
19.06.2011
Взыскание алиментов на ребенка и супругу
18.06.2011
Взыскание неустойки за просрочку сдачи объекта строительства (коттеджа) с кооператива (ЖСК)
18.06.2011
Телесные повреждения (побои) ст.116 УК - апелляционное постановление
12.03.2011
Побои и оскорбления (ст.116 и 130 УК) - частное обвинение, встречные заявления
12.03.2011
Обжалование постановления начальника ОГИБДД в суд (ч.3 ст.12.14)
12.03.2011
Ст.12.8 ч.1 - управление в состоянии алкогольного опьянения (дело прекращено)
12.03.2011
Заключение органа опеки о целесообразности лишения родительских прав отца
В стране строится огромное количество нового жилья, новостройки растут целыми микрорайонами. С более или менее доступной ипотекой обладателями новых квартир становятся все большее количество граждан.
Как правило, жилье передается в собственность без отделки – стены в цементе, полы в черновой заливке, отсутствуют санитарно-технические приборы, двери и т.д. И тут уж полный простор фантазии для вновь испеченного собственника заветных метров. Деньги все равно приходится вкладывать немалые, чтобы привести квартиру в жилое состояние, и очень многие решаются на шаг изменить планировку жилья «под себя». Масштабы существующих сегодня перепланировок порой просто шокируют. Причем, чем элитнее жилье, тем грандиознее перемены по сравнению с утвержденным изначальным проектом вновь построенного дома. Собственники рассуждают примерно так: квартира является моей личной собственностью, я ее купил, получил свидетельство, а, следовательно, могу делать с ней все, что захочу – подарить, продать, завещать, и, безусловно, переделать ее так, как мне удобно. Давайте разберемся с юридическими вопросами таких действий.
Сами понятия «перепланировка» и «переоборудование» не синонимы. Перепланировкой, согласно Жилищному кодексу РФ, считается изменение его конфигурации, с последующим внесением изменения в технический паспорт квартиры. Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, инженерных сетей, также с условием внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Таким образом, изменение количества комнат в квартире, перенос, снос или возведение новых стен и перегородок, объединение комнат с балконами и лоджиями, устройство новых помещений в квартире – эти действия будут являться перепланировкой. Они изменяют сам план жилого помещения. Если собственник переносит какие-либо инженерные коммуникации, переносит с одного места на другое газовое оборудование, устраивает новые трубо-подводы, оборудует дополнительные, не предусмотренные проектом, ванные комнаты с подводом туда воды, то эти действия подпадают под понятие переоборудования. Т.е. план помещения при этом не изменяется, стены и несущие конструкции остаются не тронутыми, а назначение комнат и инженерные сети в них изменяются.
Законодательством предусмотрено согласование и перепланировок и переоборудования. Причем по закону, сначала нужно получить согласование, оформить проект, а уже затем приступать к проведению работ. Но большинство обладателей нового жилья идет по другому пути – сначала все работы по обустройству квартиры, а уж потом их легализация. Есть достаточно квартир, собственники которых вообще не стремятся легализовать перепланировку или переоборудование и получить соответствующие документы. Сейчас количество таких несознательных собственников растет неуклонно и связано это с тем, что Росреестр при регистрации права собственности, а затем и сделок с этой собственностью не требует документов, подтверждающих законность изменения технических характеристик жилого помещения.
Следует также понимать, что далеко не все изменения в квартире вообще возможно узаконить. Порой эстетические взгляды собственников и их убеждения об удобстве квартиры вовсе не совпадают с требованиями законов, предусматривающих строительные нормы и правила, правила пожарной безопасности, санитарных требований к жилым помещениям. Такие перепланировки и переустройства не получится легализовать ни при каких условиях в рамках закона. Согласно требованиям Жилищного кодекса РФ, собственник осуществивший самовольную перепланировку, обязан привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок. Последствия невыполнения данного требования – продажа квартиры по решению суда с публичных торгов и наложение обязательства на нового собственника привести квартиру в прежнее состояние. Поэтому, чтобы перепланировка не была незаконной и самовольной, необходимо согласование ее проведения до начала работ. Жилищный кодекс РФ достаточно подробно описывает процедуру и дает перечень документов, которые предоставляются собственником в орган местного самоуправления для согласования будущей перепланировки. Этот перечень содержится в статье 26 Жилищного кодекса РФ. Документ, выданный органом местного самоуправления, содержащий положительное решение о возможности перепланировки, является основанием для начала работ. По окончании работ составляется Акт приемочной комиссии.
Но, как уже говорилось, многие избирают путь легализации перепланировки и переоборудования уже после их осуществления.
Если под страхом данных санкций собственником все же принимается решение, что все изменения в квартире должны быть любым путем узаконены и это в принципе возможно, согласно нормам действующего законодательства, то следует определиться, каким путем это делать. После свершившегося факта перепланировки их два – административный и судебный.
Конкретные шаги по каждому из путей отличаются в зависимости от субъекта РФ. В некоторых областях существует административный порядок, он идентичен согласованию проекта на перепланировку еще до ее проведения. Решение о легализации перепланировки при административном порядке принимается специально созданным органом в каждом конкретном субъекте Федерации. Названия также могут отличаться – отделы по жилищному хозяйству, отделы по капитальному строительству при администрациях, жилищные инспекции и т.д. В ряде случаев согласование в административном порядке невозможно и легализовать перепланировку можно только через суд.
Для этого подается в суд общей юрисдикции (если собственник является физическим лицом) исковое заявление. Самое сложное здесь – сформулировать правильно требования. Вообще, правильно прописанные требования в иске – половина успеха в положительном исходе дела. Это справедливо и в данной категории гражданских дел. Большинство заявителей формулируют требования так – сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, указывая здесь все характеристики и идентификационные признаки квартиры – площадь, адрес, собственник, условный номер, основания возникновения собственности и иные параметры. К исковому заявлению должны быть приложены документы: правоустанавливающие документы на квартиру, документы БТИ, поэтажный план, экспликация до и после перепланировки, проект (эскиз) перепланировки, а также доказательства, что сохранение квартиры в измененном виде не нарушает действующие санитарные, противопожарные и строительные нормы. Это могут быть заключения, результаты проверок или экспертиз соответствующих органов по надзору. Помимо доказательств, что квартира в настоящее время отвечает всем нормам и требованиям, необходимо будет убедить суд, что сами работы по перепланировке производились в полном соответствии со строительными нормами и правилами. Часто для этого необходимо проведение строительно-технической экспертизы в ходе судебного процесса. Она назначается судом, оплачивается, как правило, за счет заявителя.
Судебная практика по данной категории дел достаточно разнообразна. Положительное решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном или переоборудованном виде по большей части зависит от того, доказал ли заявитель, что сохранение жилья не будет нарушать прав третьих лиц, не будет угрожать жизни и здоровью третьих лиц и самого заявителя. Учитываются права и мнения соседей. Также следует иметь в виду, что сохранение жилого помещения в измененном виде – это право, а не обязанность суда.
Если судебный процесс по вопросу узаконивания перепланировки завершился положительным решением, оно вступило в законную силу, то его необходимо предоставить в органы БТИ. На основании решения суда будут внесены изменения в технический паспорт на жилое помещение. Если меняются характеристики квартиры, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, тогда на основании заявления собственника в Росреестр вносятся изменения в ЕГРП и собственнику выдается новое Свидетельство о праве собственности.
Совет юриста собственникам – желательно позаботится о согласовании перепланировок до их осуществления. Если даже узаконить перепланировку «пост-фактум» и возможно, то затраты времени и денег будут несравнимо большие.