В стране строится огромное количество нового жилья, новостройки растут целыми микрорайонами. С более или менее доступной ипотекой обладателями новых квартир становятся все большее количество граждан.
Как правило, жилье передается в собственность без отделки – стены в цементе, полы в черновой заливке, отсутствуют санитарно-технические приборы, двери и т.д. И тут уж полный простор фантазии для вновь испеченного собственника заветных метров. Деньги все равно приходится вкладывать немалые, чтобы привести квартиру в жилое состояние, и очень многие решаются на шаг изменить планировку жилья «под себя». Масштабы существующих сегодня перепланировок порой просто шокируют. Причем, чем элитнее жилье, тем грандиознее перемены по сравнению с утвержденным изначальным проектом вновь построенного дома. Собственники рассуждают примерно так: квартира является моей личной собственностью, я ее купил, получил свидетельство, а, следовательно, могу делать с ней все, что захочу – подарить, продать, завещать, и, безусловно, переделать ее так, как мне удобно. Давайте разберемся с юридическими вопросами таких действий.
Сами понятия «перепланировка» и «переоборудование» не синонимы. Перепланировкой, согласно Жилищному кодексу РФ, считается изменение его конфигурации, с последующим внесением изменения в технический паспорт квартиры. Переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, инженерных сетей, также с условием внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Таким образом, изменение количества комнат в квартире, перенос, снос или возведение новых стен и перегородок, объединение комнат с балконами и лоджиями, устройство новых помещений в квартире – эти действия будут являться перепланировкой. Они изменяют сам план жилого помещения. Если собственник переносит какие-либо инженерные коммуникации, переносит с одного места на другое газовое оборудование, устраивает новые трубо-подводы, оборудует дополнительные, не предусмотренные проектом, ванные комнаты с подводом туда воды, то эти действия подпадают под понятие переоборудования. Т.е. план помещения при этом не изменяется, стены и несущие конструкции остаются не тронутыми, а назначение комнат и инженерные сети в них изменяются.
Законодательством предусмотрено согласование и перепланировок и переоборудования. Причем по закону, сначала нужно получить согласование, оформить проект, а уже затем приступать к проведению работ. Но большинство обладателей нового жилья идет по другому пути – сначала все работы по обустройству квартиры, а уж потом их легализация. Есть достаточно квартир, собственники которых вообще не стремятся легализовать перепланировку или переоборудование и получить соответствующие документы. Сейчас количество таких несознательных собственников растет неуклонно и связано это с тем, что Росреестр при регистрации права собственности, а затем и сделок с этой собственностью не требует документов, подтверждающих законность изменения технических характеристик жилого помещения.
Следует также понимать, что далеко не все изменения в квартире вообще возможно узаконить. Порой эстетические взгляды собственников и их убеждения об удобстве квартиры вовсе не совпадают с требованиями законов, предусматривающих строительные нормы и правила, правила пожарной безопасности, санитарных требований к жилым помещениям. Такие перепланировки и переустройства не получится легализовать ни при каких условиях в рамках закона. Согласно требованиям Жилищного кодекса РФ, собственник осуществивший самовольную перепланировку, обязан привести квартиру в прежнее состояние в разумный срок. Последствия невыполнения данного требования – продажа квартиры по решению суда с публичных торгов и наложение обязательства на нового собственника привести квартиру в прежнее состояние. Поэтому, чтобы перепланировка не была незаконной и самовольной, необходимо согласование ее проведения до начала работ. Жилищный кодекс РФ достаточно подробно описывает процедуру и дает перечень документов, которые предоставляются собственником в орган местного самоуправления для согласования будущей перепланировки. Этот перечень содержится в статье 26 Жилищного кодекса РФ. Документ, выданный органом местного самоуправления, содержащий положительное решение о возможности перепланировки, является основанием для начала работ. По окончании работ составляется Акт приемочной комиссии.
Но, как уже говорилось, многие избирают путь легализации перепланировки и переоборудования уже после их осуществления.
Если под страхом данных санкций собственником все же принимается решение, что все изменения в квартире должны быть любым путем узаконены и это в принципе возможно, согласно нормам действующего законодательства, то следует определиться, каким путем это делать. После свершившегося факта перепланировки их два – административный и судебный.
Конкретные шаги по каждому из путей отличаются в зависимости от субъекта РФ. В некоторых областях существует административный порядок, он идентичен согласованию проекта на перепланировку еще до ее проведения. Решение о легализации перепланировки при административном порядке принимается специально созданным органом в каждом конкретном субъекте Федерации. Названия также могут отличаться – отделы по жилищному хозяйству, отделы по капитальному строительству при администрациях, жилищные инспекции и т.д. В ряде случаев согласование в административном порядке невозможно и легализовать перепланировку можно только через суд.
Для этого подается в суд общей юрисдикции (если собственник является физическим лицом) исковое заявление. Самое сложное здесь – сформулировать правильно требования. Вообще, правильно прописанные требования в иске – половина успеха в положительном исходе дела. Это справедливо и в данной категории гражданских дел. Большинство заявителей формулируют требования так – сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, указывая здесь все характеристики и идентификационные признаки квартиры – площадь, адрес, собственник, условный номер, основания возникновения собственности и иные параметры. К исковому заявлению должны быть приложены документы: правоустанавливающие документы на квартиру, документы БТИ, поэтажный план, экспликация до и после перепланировки, проект (эскиз) перепланировки, а также доказательства, что сохранение квартиры в измененном виде не нарушает действующие санитарные, противопожарные и строительные нормы. Это могут быть заключения, результаты проверок или экспертиз соответствующих органов по надзору. Помимо доказательств, что квартира в настоящее время отвечает всем нормам и требованиям, необходимо будет убедить суд, что сами работы по перепланировке производились в полном соответствии со строительными нормами и правилами. Часто для этого необходимо проведение строительно-технической экспертизы в ходе судебного процесса. Она назначается судом, оплачивается, как правило, за счет заявителя.
Судебная практика по данной категории дел достаточно разнообразна. Положительное решение суда о сохранении жилого помещения в перепланированном или переоборудованном виде по большей части зависит от того, доказал ли заявитель, что сохранение жилья не будет нарушать прав третьих лиц, не будет угрожать жизни и здоровью третьих лиц и самого заявителя. Учитываются права и мнения соседей. Также следует иметь в виду, что сохранение жилого помещения в измененном виде – это право, а не обязанность суда.
Если судебный процесс по вопросу узаконивания перепланировки завершился положительным решением, оно вступило в законную силу, то его необходимо предоставить в органы БТИ. На основании решения суда будут внесены изменения в технический паспорт на жилое помещение. Если меняются характеристики квартиры, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, тогда на основании заявления собственника в Росреестр вносятся изменения в ЕГРП и собственнику выдается новое Свидетельство о праве собственности.
Совет юриста собственникам – желательно позаботится о согласовании перепланировок до их осуществления. Если даже узаконить перепланировку «пост-фактум» и возможно, то затраты времени и денег будут несравнимо большие.
