Сделка, совершенная продавцом, имеющим легкую умственную отсталость, действительна

Большое количество споров связано со сделками, совершаемыми с недвижимостью. Одно из оснований для признания сделки недействительной - заключение судебно-психиатрической экспертизы о том, что продавец является недееспособным. Но иногда случается так, что человек имеет некоторые особенности поведения, которые отличаются от нормальных. Как разрешить ситуацию, если продавец начнет настаивать, что на момент подписания договора не понимал, что делает? Могут ли признаки легкой умственной отсталости повлиять на то, что сделку признают недействительной? Рассмотрим позицию суда.

Апелляционное определение Тверского областного суда от 30.06.2015 по делу № 33-2342.

Фабула дела. Истец заключила договор купли-продажи своей квартиры. В момент совершения сделки она полагала, что заключает договор пожизненного содержания с иждивением, это подтверждается ценой – 800 000 рублей, в то время как рыночная стоимость квартиры равна 3 300 000 рублей. Ответчики согласились содержать истца, оплачивать коммунальные услуги, не принимали никаких мер для выселения истца и ее дочери. Истец – инвалид 3 группы, имеет признаки легкой умственной отсталости и отставания умственного развития с детского возраста.

Мотивы суда.

1. Истец не представила объяснения, в чем именно выразилось ее заблуждение в совершении сделки. Результаты судебно-психиатрической экспертизы подтверждают, что в момент заключения сделки истец понимала значение своих действий и руководила ими, обнаруживала легкие признаки умственной отсталости и умственного развития с детского возраста, однако данные о полном нарушении адаптации отсутствуют. У истца сохранилась практическая ориентировка, она целенаправленно вела себя в достаточно сложных жизненных ситуациях, связанных с окружающими, со сделкой, у истца сохранялась достаточная личностная активность и ориентировка в жизненных ситуациях и бытовых вопросах, дифференцированное отношение к людям.

2. Учитывая изложенное, истец, лично участвуя при заключении договора купли-продажи квартиры и оформлении соответствующих документов, выразила свою волю именно на заключение и государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры, при этом не действовала под влиянием заблуждения.

3. Истец обратилась в суд после того, как истек срок исковой давности. Уважительные причины пропуска срока отсутствуют. Истечение срока исковой давности само по себе является основанием для отказа в удовлетворении требований.

Комментарии.

На мой взгляд, суд принял правильное решение, решающую роль здесь сыграло заключение судебной экспертизы, подтвердившей, что истец понимала, что делает. Истец сама заключила договор, принимала участие в регистрации, ее воля был направлена именно на совершение сделки.

Покупатели, очевидно, пошли на сделку, соблазнившись на низкую стоимость квартиры, в четыре раза ниже ее рыночной стоимости. Однако, я не посоветовала бы покупать недвижимость с прописанными в ней людьми, поскольку в дальнейшем могут возникнуть сложности, если вы решите продать квартиру. Покупателя на такую жилплощадь найти гораздо сложнее, чтобы продать такую квартиру, цену придется значительно снизить. А в рассмотренном случае, ответчики еще и согласились нести дополнительную нагрузку, взяв на себя заботы по содержанию истца и оплате коммунальных услуг. Продавец квартиры имеет признаки легкой умственной отсталости, на этом и был сделан акцент в споре, она пыталась доказать, что не отдавала отчет своим действиям на момент сделки. Заключение экспертизы показало обратное.

Но такие ситуации нередко встречаются на практике, поэтому, если у вас вдруг возникнут сомнения в дееспособности продавца, лучше провести освидетельствование на момент сделки, что в данный момент человек полностью осознает, какую сделку он совершает.

Не лишним будет также запросить информацию из Росреестра об отсутствии арестов и обременений квартиры и зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов, чтобы уточнить, не открыты ли исполнительные производства в отношении продавца недвижимости.

Приглашенный автор

См. также: