Продажа квартиры по доверенности после смерти собственника. Недействительность сделки

Собственная квартира - это объект, с которым можно совершать различного рода сделки продать, подарить, совершить мену, завещать. Но для любой из этих сделок необходимо иметь свидетельство о праве собственности на квартиру и документы позволяющие идентифицировать конкретный объект недвижимости: кадастровый паспорт квартиры с экспликацией, технический план квартиры. И при этом, сроки действия указанных документов составляют 5 лет. Не у всех, тем более пожилых граждан, имеются в наличии данные документы. Некоторые граждане, еще на заре приватизации оформили свою квартиру в собственность и жили в ней долгие годы. Но рано или поздно приходит время и возникает необходимость в оформлении документов. Люди пожилые, плохо разбираются где и какие документы нужно оформлять, да и ходить им по инстанциям в силу возраста сложно. Вот и обращаются они за помощью к знающим, молодым, энергичным, которые за скромное вознаграждение обещают им помочь в сборе всех необходимых документов.

Вот такой энергичный, знающий и предложил свою помощь в оформлении документов пожилому Николаю Петровичу. Николай Петрович жил в небольшом городишке, где все новости становятся известны практически мгновенно, жил один в двухкомнатной благоустроенной квартире. Из родных у него был только внук - Олег, который проживал в другом городе и деда навещал редко. Но так как иных родственников у Николая Петровича не было, решил он, что его квартира после смерти должна достаться Олегу. Но как это воплотить в жизнь Николай Петрович не знал. Пошел он к местному нотариусу поинтересоваться, как сделать так, что бы квартира его внуку досталась. Либо нотариус оказался не сильно грамотный, либо подзаработать захотел, но не сказал Николаю Петровичу о том, что квартира и так после его смерти Олегу достанется, т.к. он единственный наследник и будет наследовать его квартиру по праву представления. Есть такое положение закона, что внуки наследодателя наследуют по праву представления, а записано оно в статье 1142 Гражданского кодекса РФ. А посоветовал недобросовестный нотариус Николаю Петровичу оформить завещание, для составления которого необходимы документы на квартиру. Не объяснил нотариус Николаю Петровичу, что смысла, составлять завещание у него нет. Завещание нужно составлять в том случае, если имеется намерение оставить наследство какому-то близкому человеку, не являющегося родственником , или если у вас много наследников, и вы желаете, чтобы все они получили какую-то часть вашего наследства или кто-то один из них получил все ваше имущество. Узнав, что ни каких документов на квартиру кроме свидетельства о передаче квартиры в собственность у Николая Петровича нет, посоветовал обратиться к своему знакомому - Эдуарду, тот поможет собрать все необходимые документы. Николай Петрович нашел Эдуарда, рассказал о своей проблеме, Эдуард предложил ему помочь, но для сбора документов необходима была нотариальная доверенность на представление интересов. И вновь Николай Петрович, но уже с Эдуардом оказались у того же самого нотариуса, которому разъяснил, что нужна доверенность на сбор документов. При оформлении доверенности на представление интересов очень важно конкретизировать нотариусу тот объем полномочий, который делегируется доверенному лицу. Каждое из полномочий должно быть прописано так, что бы не было двоякого толкования переданного полномочия, указать конкретно что может совершать доверенное лицо от имени доверителя, и где доверенное лицо полномочно действовать от имени доверителя ( в каких организациях и учреждениях). Общие слова и общие фразы могут привести либо к тому, что доверенное лицо не сможет выполнить поручение доверителя, либо злоупотребить делегированными ему правами.

Именно это и произошло в описываемом случае. При оформлении доверенности на право представления интересов Николая Петровича нотариус не конкретизировал ни объем полномочий, ни учреждения, в которых Эдуард вправе представлять интересы Николая Петровича, ни виды сделок, которые он может совершать. Но Николай Петрович, положившись на грамотность и добросовестность нотариуса, подписал доверенность, согласно которой Эдуард вправе представлять интересы Николая Петровича во всех учреждениях и организациях, подавать заявления, собирать от его имени документы и справки, а так же совершать иные действия, не запрещенные законом, в том числе и с правом получения денег, с правом подписи. Доверенность была выдана на три года.

После оформления доверенности на Эдуарда Николай Петрович спокойно ожидал результата в виде надлежаще оформленных документов. Эдуард стал частым посетителем дома Николая Петровича- приходил сообщать ему о том как продвигаются дела со сбором документов. Здоровье Николая Петровича ухудшалось, он пришел к нотариусу, где написал завещание, согласно которому всего его имущество, которое ему будет принадлежать на день смерти, завещает своему внуку Олегу. На этот раз нотариус не посмел отказать и требовать документов на завещаемое имущество, в том числе и квартиру, т.к. в соответствии с гражданским законодательством статья (1120 Гражданского кодекса РФ) в завещании может быть указано любое имущество, даже то, которое завещатель приобретет в будущем, и документального подтверждения наличия завещаемого имущества не требуется. О своем состоянии здоровья и о составленном завещании Николай Петрович сообщил внуку. Олег приехал к деду, некоторое время ухаживал за ним, возил по врачам- но жизнь штука неумолимая, Николай Петрович умер.

Олег начал заниматься оформлением наследства - в установленный законом шестимесячный срок обратился с заявлением к нотариусу о принятии наследства, начал сбор документов для оформления квартиры, т.к. ни одного документа, которые должен был собрать Эдуард, в наличии не было. Обратившись в жилищную контору за выпиской из домовой книги, Олег узнал, что собственником завещанной ему квартиры является гражданин Иванов. Как было установлено впоследствии, Иванов был уже третий собственник этой квартиры. И приобрел он ее у Петрова за 2.500.000 рублей, а вот Петров приобрел ее якобы от Николая Петровича в лице его представителя Эдуарда за 2.000.000 рублей. Таким образом, квартира перепродавалась несколько раз, а первая сделка купли-продажи квартиры, в которой Эдуард, действовал по имеющейся у него доверенности, выданной Николаем Петровичем на сбор документов, была совершена через три дня после смерти Николая Петровича.

Узнав в жилищной конторе такую неприятную новость, Олег обратился с заявлением в полицию о мошеннических действиях. Однако, полицейские не признали состава преступления и решили отказать в возбуждении уголовного дела. В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела было указано, что Эдуард действовал по нотариальной доверенности, которая уполномочивала его на совершение этих действий. В полиции не стали разбираться в хитростях этих сделок, рекомендовали обращаться в суд в гражданском порядке.

Тогда Олег обратился за консультацией к специалистам, которые ему разъяснили следующее:

- доверенность, выданная Эдуарду, не позволяла ему совершать сделки-купли продажи квартиры Николая Петровича. Он мог лишь получить необходимые справки и другие документы, такие как технический паспорт, кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности Николая Петровича.

К аналогичному выводу пришел и впоследствии суд, исследуя текст доверенности. Нотариус, вызванный в судебное заседание, так же пояснил, что в доверенности, выданной Николаем Петровичем Эдуарду полномочий на продажу квартиры нет, а только на сбор документов по отчуждению.

Тем не менее, несмотря на отсутствие полномочий по отчуждению квартиры, Эдуардом был заключен договор купли-продажи спорной квартиры с Петровым. Согласно договору, квартира Николая Петровича была продана Эдуардом за 2000.000 рублей, которые уплачены полностью на момент подписания настоящего договора.

В результате того, что полномочия Эдуарда в выданной ему доверенности, не были конкретизированы и их объем мог быть истолкован двояко, то Петров - как покупатель квартиры, регистрационные службы, регистрирующие сделку посчитали, что Эдуард имел право на продажу квартиры Николая Петровича.

Так же юристы объяснили Олегу, что если отсутствуют полномочия действовать от имени другого лица, или при превышены пределы таких полномочий сделка может считаться заключенной, если доверитель впоследствии одобрит эту сделку. Если же одобрения такого нет, то она ничтожна и не порождает правовых последствий.

Впоследствии, в судебном заседании Эдуард не смог представить доказательства того, что Николай Петрович при жизни одобрял его действия направленные на продажу его квартиры.

Более того, внимание Олега было обращено и на тот факт, что сделка купли-продажи с Петровым, в которой Эдуард действовал от имени Николая Петровича по доверенности, была совершена после смерти Николая Петровича. Однако, действие доверенности прекращается вследствие смерти доверителя, так как смертью гражданина прекращается его правоспособность. Этот факт так же свидетельствует о недействительности указанной сделки.

Однако, вопрос о недействительности сделки решается исключительно в суде, в связи с чем, юристы посоветовали Олегу обратиться в суд с исковым заявлением и просить суд признать все заключенные договора по продаже квартиры недействительными, применить последствия недействительности сделок, признать за Олегом право собственности на квартиру в порядке наследования. Олег, так и поступил, а к заявленному иску приложил ходатайство об оказании содействия в собирании и истребовании доказательств. В частности, сведений из УФРС о правообладателях спорной квартиры, о всех заключенных с ней сделках, и документах, подтверждающих полномочия на осуществление этих сделок. Дело в том, что гражданский процессуальный кодекс возлагает обязанность представления доказательств в обоснование своей позиции на стороны, но если кто-либо из них не имеет возможности получить доказательства самостоятельно, то суд по ее ходатайству может оказать в этом содействие. В судебном заседании после тщательно исследованных всех обстоятельств совершения сделок, допросов всех покупатели этой квартиры, изучения документов, в том числе и доверенности, суд признал недействительными все заключенные договора продажи квартиры Николая Петровича. Суд так же взыскал с Эдуарда в пользу Петрова 2.000.000 рублей.

а с Петрова в пользу Иванова 2.500.000 рублей. Признал право собственности в порядке наследования за Олегом.

Суд в решении указал, что Петров лично присутствовал при сделке, представленную доверенность Эдуарда видел и не мог не знать о том, что Эдуард не имеет права продавать квартиру Николая Петровича, однако, подписал договор и зарегистрировал свое право собственности на эту квартиру.

Следует обратить внимание на этот факт, т.к. зачастую, мы не изучаем доверенности, которые нам предъявляет доверенное лицо. Петров легкомысленно отнесся к данному документу и в результате вынужден был возвращать деньги Иванову, купившему у него впоследствии эту квартиру.

В данном случае у суда было несколько оснований признать правоту Олега. Дело в том, что Эдуард, не имел права продавать квартиру Николая Петровича, доверенность была выдана не на продажу, а на сбор документов. Это абсолютно разные юридические действия, влекущие различные юридические последствия. Для того, что бы поручить продать квартиру Николай Петрович должен был в доверенности отдельной строкой указать данное полномочие. Это, во-первых. И во вторых, полномочия по доверенности не действуют, если человек умирает. И даже если доверенное лицо не знало о смерти доверителя и совершило от его имени какую-либо сделку, то эта сделка будет ничтожна.

Как правильно должны действовать все участники правоотношений при купле-продаже недвижимости?

Доверитель: должен правильно объяснить нотариусу какое поручение он желает дать. Внимательно, перед тем как подписывать, проверить текст доверенности, исключив из ее содержания фразы, которые можно двояко толковать. ( как в нашем случае) Желательно, контролировать исполнение поручения доверенным лицом и быть с ним на связи.

Доверенное лицо: действовать исключительно в рамках тех полномочий, которыми наделил его Доверитель.

Покупатель или продавец: если одной из сторон в сделке выступает представитель, то внимательно изучить его доверенность, определить круг его полномочий, убедиться, что доверенность действительна и не прекращена или отменена по каким-либо основаниям.

Если не придерживаться этих элементарных правил, то порой в суде будет сложно доказать что вы действовали добросовестно и осмотрительно.

Так в рассмотренном нами случае суд разъяснил, покупателям Петрову и Иванову что, даже если Петров и Иванов являются добросовестными приобретателями, квартира может быть истребована из их владения, поскольку выбыла из владения собственника помимо его воли.

Полагаю, что этот маленький урок поможет Вам, уважаемые читатели, избежать ошибок. Лучше учиться на чужих ошибках. Свои не стоит совершать.

Приглашенный автор

---

Комментарий Брускова П.В.:

Автор к своей статье приложил решение районного суда, то есть подтвердил подлинность истории. Но тут уже вызывает сомнения обоснованность самого решения. 

Дело в том, что в данном случае недействительность сделки не подходит. Основание иска неправильно применено; а суд неправильно его удовлетворил. 

По этому поводу обозначил свою позицию Конституционный суд в постановлении № 6-П от 21.04.2003 года:                                                      

Так что в данном случае должен быть виндикационный иск.