Выбирая способ приобретения квартиры, сегодня многие останавливаются на сделках с жильем, находящимся в стадии строительства. Причины здесь могут быть разные. Во-первых, строящаяся квартира намного дешевле, чем квартира в доме, уже введенном в эксплуатацию. Во-вторых, жилье получается новым, а, значит, его можно обустраивать под свои желания и возможности. Купить квартиру в собственность до того момента, как дом будет введен в эксплуатацию, невозможно – возможно приобрести права на нее после окончания строительства. Наиболее распространенный вариант оформления отношений между приобретателем будущей квартиры и застройщиком – договор долевого участия в строительстве.

В договоре долевого участия одним из важнейших обязательств застройщика – передать квартиру участнику долевого строительства в определенный срок. Как правило, в современных договорах долевого участия есть два разных срока – срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры от застройщика дольщику.

Не секрет, что нарушения сроков сдачи дома и передачи квартиры дольщикам случаются гораздо чаще, чем хотелось бы. В средствах массовой информации говорится лишь о вопиющих случаях фактического обмана со стороны застройщиков, а вот сколько жилых многоквартирных домов сданы с нарушением сроков – даже подсчитать сложно. Явление это достаточно распространенное. А дольщики, уставшие ждать заветного момента получения ключей, подписывают Акт приема-передачи квартиры с облегчением, радуясь данному свершившемуся факту. Мало кто задумывается о наказании застройщика за просрочку обязательств по сдаче дома в эксплуатацию. А ответственность эта состоит из обязательства застройщика уплатить дольщику неустойку, возместить ему убытки и, если дольщиком является физическое лицо – потребитель, возместить ему моральный вред.

Не поленитесь, прочитайте внимательно договор долевого участия, сравните сроки, указанные в договоре, с реальными сроками исполнения обязательств застройщиком. И даже если в договоре долевого участия не прописана ответственность застройщика – она предусмотрена Законом, а именно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В ней говорится об уплате неустойки - дольщик имеет право требовать уплаты неустойки в размере 2/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (это примерно составляет 20% годовых) от стоимости участия в строительстве квартиры.

Размер такой материальной ответственности застройщика при средней стоимости квартиры в строящемся доме может быть достаточно существенной. Учитывая, что дольщики становятся обладателями жилья, как правило, без отделки, им предстоят немалые расходы, и взысканные суммы от недобросовестных застройщиков будут ощутимым подспорьем.

Если раньше судебная практика шла по пути урезания размера заявленной дольщиком неустойки, то сейчас суды, как правило, взыскивают неустойку в полном, заявленном, размере.

К убыткам дольщика можно отнести его затраты на проживание в съемной квартире тот период, когда застройщик нарушил свои обязательства по договору долевого участия. Сюда можно включить расходы на представителя и иные затраты, связанные с судебным взысканием сумм ответственности застройщика. Необходимо только позаботиться о том, что факты указанных затрат необходимо будет подтвердить в суде документально.

Некоторые дольщики пытались включать в требования о возмещении убытков сумму процентов по кредиту, оплачиваемую участником долевого строительства в период просрочки передачи квартиры. Надо сказать, что в данном вопросе судебная практика достаточно неоднородна, и процент дел, где подобные требования дольщиков не удовлетворяются судом, больше.

Что касается возмещения морального вреда, то здесь законодательство целиком и полностью стоит на стороне потребителя. С него снята обязанность доказывать свои физические и моральные неудобства и страдания. Как определил Пленум Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, для взыскания морального вреда достаточно установить факт, что права потребителя нарушены.

Для обращения в суд Вам потребуются следующие основные документы: договор долевого участия, документы, подтверждающие Вашу оплату за участие в строительстве, Вашу переписку с застройщиком (если Вы обращались к нему с требованиями уплаты неустойки), а также Акт приема-передачи квартиры, из которого усматривается, что квартира Вам передана, но сроки, предусмотренные договором долевого участия, нарушены.

Соответственно, если квартира Вам еще не передана, то Акт приема-передачи у Вас отсутствует, но это не мешает обращаться в суд. Если сроки исполнения обязательств застройщиком по договору прошли – право на получение неустойки у дольщика уже возникло.

При любых опасениях, что Вам будет не под силу судиться с компанией-застройщиком, помните, что есть профессионалы, которые окажут Вам любую помощь в Ваших интересах.

См. также:

1. Мошенничество риелторов с квартирами. Ошибки покупателя
2. Оценка рисков при покупке квартиры и вторичного жилья
3. Продажа одного дома несколько раз. Мошенничество риэлтеров
4. Продажа квартиры по доверенности после смерти собственника. Недействительность сделки
   
5. Недостатки принятой "долевой" квартиры - что делать?