Вас консультирует

foto-large

Юрист
Брусков Павел Витальевич

Мошенничество риелторов с квартирами. Ошибки покупателя

Просмотров: 460

     Английский юрист времен столетней войны Эдуарду Коку сказал «Мой дом – моя крепость». Смысл этого выражения в том, что дом, это то место, где человек может и должен чувствовать себя в полной безопасности. Это выражение не утратило своей актуальности и в наши дни. Четыре стены и крыша над головой придают человеку уверенности в жизни. Но случается так, что по своей доверчивости, неосмотрительности, из-за несоблюдения самых элементарных правил собственной безопасности люди теряют эту крепость, а с ней и уверенность в дальнейшем благополучии. Согласитесь, немыслимо представить себя бездомным и безденежным, обманутым людьми, которым доверял, которые уверяли тебя в своей благонадежности, с которыми был подписан официальный договор о продажи собственной квартиры. И все же, к великому сожаленью, это случается. И это не единичные случаи, и что самое прискорбное - это чаще случается в эпоху экономических трудностей, в том числе и в наши дни.

«А как же это может произойти?» - спросите Вы, «ведь в наше время люди более грамотные, более рассудительные». Это действительно так, но при всем при этом люди остаются доверчивыми.

Я Вам поведую одну грустную историю, из которой необходимо вынести урок. Оговорюсь сразу, в данный момент мы принимаем меры, что бы повернуть эту грустную историю вспять. Но что из этого получиться, расскажу когда будет результат, а сейчас- то, что было.

Итак, обратилась ко мне пожилая женщина Надежда Семеновна и рассказала свою историю. Она являлась собственницей трехкомнатной квартиры в г.N. В этой квартире был прописан и проживал ее сын, страдающий алкогольной зависимостью. Устала она от его пьяных выходок и решила разменять свою квартиру на две однокомнатных квартиры. С этим вопросом и пришла она в популярное в ее городе агентство недвижимости. Встретила ее очаровательная и обходительная девушка риелтор по имени Аня. Ей то и рассказала Надежда Семеновна о своих желаниях. Аня выслушала, пообещала помочь, разъяснила, что квартиру Надежды Семеновны надо продать, а на полученные деньги купить две однокомнатные квартиры. Обговорили они и цену, за которую Надежда Семеновна согласна продать свою квартиру три миллиона семьсот тысяч рублей и стоимость услуг риелтора – пятьдесят тысяч рублей, а так же обговорили перечень услуг риелтора, в который входило не только продажа квартиры Надежды Семеновны, но и подыскание и помощь в покупке на полученные от продажи ее квартиры деньги двух однокомнатных квартир – для нее и для сына. Риелтор была настолько искренна, слова ее были убедительны, что у Надежды Семеновны ни каких сомнений не возникло. Риелтор напечатала договор и предложила Надежде Семеновне его подписать, на словах пояснив, что это договор между ней и агентством недвижимости, в котором она указала все, о чем они устно договорились. Полностью доверяя риелтору, Надежда Семеновна подписала данный договор, даже не читая его – это была ее первая ошибка. Через некоторое время, риелтор Аня сообщила ей, что найден покупатель на ее квартиру и нужно скорее оформить сделку. Надежда Семеновна поинтересовалась насчет вариантов квартир для нее и для ее сына, т.к. ни одной квартиры ей еще не показывали. Риелтор дала ей несколько адресов и предложила посмотреть их самостоятельно, продолжая торопить по поводу продажи ее квартиры. Но такое отношение риелтора к ней Надежду Семеновну не насторожило. Она самостоятельно осмотрела все предложенные ей варианты квартир, ни один из них ее не устроил – все квартиры находились на окраине города, были в запущенном состоянии. Надежда Семеновна сообщила риелтору о том, что ни один из предложенных вариантов ей не подходит. Однако, та стала настаивать и даже требовать что бы Надежда Семеновна выбрала из предложенных вариантов хотя бы одну квартиру, торопила, поясняя что покупатель на ее квартиру долго ждать не будет и найдет другой вариант. Оказавшись под психологическим натиском риелтора, Надежда Семеновна не насторожилась, не отказалась от услуг этого агентства недвижимости, а послушно выбрала из тех квартир, что осматривала более-менее приличную, не смотря на то, что и эта квартира ей не подходила и сообщила о своем выборе риелтору. Это была ее вторая ошибка.

Через несколько дней Надежда Семеновна была приглашена в агентство недвижимости для подписания предварительного договора купли-продажи ее квартиры. Согласно этому договору, цена ее квартиры составляла три миллиона семьсот тысяч рублей, указанная сумма должна быть выплачена Надежде Семеновне в следующем порядке: 500.000 рублей она получает в качестве предоплаты наличными от покупателя при подписании этого договора, оставшаяся часть суммы в размере три миллиона двести тысяч рублей по программе ипотечного кредитования будет переведена с расчетного счета банка в течении 10 дней после подписания данного предварительного договора. Но на какой счет и на чье имя будет сделан данный перевод в предварительном договоре было не указано. Надежда Семеновна на этот значимый факт так же не обратила внимания, и подписала данный договор. Это была ее третья ошибка.

Одновременно с подписанием этого договора, риелтор попросила Надежду Семеновну написать расписку о получении ею пятиста тысяч рублей, пояснив, что эти деньги Надежда Семеновна получит при подписании основного договора купли-продажи ее квартиры в регистрационной службе. Доверяя риелтору, Надежда Семеновна вновь совершает ошибку и пишет такую расписку. Это была четвертая ошибка.

Через несколько дней ее приглашают в регистрационную службу для заключения сделки купли-продажи ее квартиры и квартиры для нее. В регистрационной службе она подписывает договор купли-продажи ее квартиры, чем совершает пятую ошибку, т.к. в этом договоре указано, что стоимость квартиры в размере три миллиона семьсот тысяч рублей получена Надеждой Семеновной в полном объеме. Не смотря на то, что указанные сведения не соответствовали действительности, и денег Надежда Семеновна за свою квартиру не получила, она совершает роковую ошибку и подписывает данный документ, который сдается на регистрацию. В этот же день она подписывает еще один договор купли-продажи, на основании которого в ее собственность переходит одна однокомнатная квартира, стоимостью один миллион семьсот тысяч рублей. На вопрос о том когда будет оформляться вторая однокомнатная квартира риелтор отмахнувшись сообщила, что нет вариантов.

«А что с оставшимися деньгами, и где они?» - спросите Вы. Аналогичный вопрос задала риелтору и Надежда Семеновна. К своему удивлению, недоумению и разочарованию услышала ответ, что все деньги, оставшиеся после покупки для нее однокомнатной квартиры, она получила, что подтверждается ее собственноручно написанной распиской и договором купли-продажи ее квартиры, в котором указано, что расчет с ней произведен в полном объеме.

Вот так, благополучная хозяйка трехкомнатной квартиры, стоимостью три миллиона семьсот тысяч рублей стала обладателем однокомнатной квартиры, ценой один миллион семьсот тысяч рублей, в которой должна ютиться она и ее сын. А два миллиона рублей прилипли к рукам риелтора.

Как же так могло произойти? А вот как: Надежда Семеновна совершила ряд ошибок, которые и привели к столь печальным последствиям.

Давайте их рассмотрим пошагово.

Первая ошибка - подписание договора с агентством недвижимости без его прочтения, тщательного анализа, консультации с независимым юристом.

Что было в этом договоре: согласно заключенному договору агентство недвижимости брало на себя обязательства лишь продать квартиру Надежды Семеновны, но условия о подыскании вариантов для покупки двух однокомнатных квартир для Надежды Семеновны, оформлении и регистрации договоров купли-продажи двух однокомнатных квартир на имя Надежды Семеновны, оплаты стоимости этих квартир из денег, полученных от реализации ее трехкомнатной квартиры в данном договоре отсутствовали.

Как надо поступать: не смотря на обаяние и улыбки риелторов, их уговоры подписать предлагаемый договор, НУЖНО брать этот договор, идти с ним к независимым юристам за консультацией, либо самому внимательно читать каждую строчку договора, вносить свои условия, если они отсутствуют в договоре, настаивать на своих условиях, а если агентство не соглашается внести ваши условия в свой договор, либо не дает возможности показать копию договора до его подписания независимому юристу – разворачиваться и уходить из такого агентства. Почему? Потому что каждый « Исполнитель», т.е. тот, кто оказывает Вам услугу, составляет договора с выгодой исключительно для себя. Если « Исполнитель» дополняет свой договор Вашими условиями, то это свидетельствует о его добросовестности по отношению к своему « Заказчику», т.е к Вам, уважаемые читатели. Ведь договор – это добровольное волеизъявление всех сторон договора, и в него включаются те условия, о которых договорились стороны.

Вторая ошибка – выбор варианта однокомнатной квартиры под давлением риелторов.

Как надо поступать: если Вас торопит риелтор, предлагает неподходящий для Вас вариант, не нужно идти у него на поводу. Ведь квартиру выбираете вы себе, а не риелтору, и Вам жить в ней в будущем. Нужно просто успокоиться и ждать подходящего варианта или и самостоятельно искать свой, ведь ни кто не препятствует Вам найти вариант, который нужен именно Вам.

Третья ошибка – Надежда Семеновна подписывает предварительный договор купли-продажи в котором не указаны реквизиты получателя платежа от банка по программе ипотечного кредитования. Именно этой лазейкой воспользовался недобросовестный риелтор, указав в документах, предоставляемых в банк по программе ипотечного кредитования свои реквизиты. Вот куда делись 2.000.000 рублей.

Как должно быть: в договоре должны быть указаны реквизиты получателя платежа и механизм получения денег, т.е. должны быть указаны Ваши фамилия, имя, отчество, Ваш расчетный счет, на который банк должен перевести денежные средства, либо должно быть указано, что покупатель передает указанную денежную сумму лично Вам.

Четвертая ошибка – написание безденежной расписки о получении денег в сумме 500.000 рублей наличными.

Как должно быть: Никогда, ни при каких обстоятельствах этого делать НЕЛЬЗЯ!!! Даже если вы верите человеку, или обстоятельства Вас вынуждают – НЕ ДЕЛАЙТЕ ЭТОГО. Почему? Потому что доказать что Вы денег не получали будет очень сложно ( практически не возможно) – ведь это ваша расписка и Ваша подпись под ней! Потому что риск не получить этих денег никогда стопроцентный, если это не ваш самый близкий родственник!

Пятая ошибка – невзирая на неполучение денег в качестве оплаты за продаваемую квартиру Надежда Семеновна подписывает основной договор купли-продажи своей квартиры, в котором указано, что оплату за продаваемую квартиру она получила от покупателя в полном объеме.

Как должно быть: договор купли-продажи недвижимости подписывается лишь в том случае, если реально Вам покупатель передал денежные средства за квартиру в полном объеме, либо в договоре должно быть указано какую сумму Вы получили реально, и в какой срок покупатель обязуется передать Вам оставшуюся сумму. В этом случае квартира будет находиться у Вас в залоге до момента полной оплаты покупателем стоимости квартиры.

Соблюдая эти несложные правила и избегая ошибок, которые допустила Надежда Семеновна Вы сохраните свое имущество, свои нервы, свое здоровье.

А что теперь будет с Надеждой Семеновной? На данный момент все очень сложно. Покупатель ее квартиры обратился в суд с исковым заявлением о ее выселении. Риелтор отказывается вернуть ей два миллиона рублей, ссылаясь на расписку и договор купли-продажи, дескать, все деньги, оставшиеся после покупки ей квартиры, ей возвращены. Полиция вынесла постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, ссылаясь на то, что в действиях риелтора отсутствует состав преступления – мошенничество, а именно завладение чужим имуществом путем обмана и злоупотребления доверием. Комментировать данный вывод полиции пока не буду, скажу только, что жалоба на это постановление уже подана.

Но у Надежды Семеновны еще есть шансы добиться справедливости. Какие? Расскажу когда этот детектив успешно завершиться. Путь этот будет долгий и трудный, потому что вернуть утраченное гораздо сложнее, чем его потерять.

Какой урок нужно извлечь из этой истории? Не стесняйтесь не доверять и сомневаться, проверять и перепроверять когда дело касается Вашего имущества, Ваших интересов. Именно так Вы сможете себя защитить от мошенников, пользующихся Вашим доверием.

Приглашенный автор



← Назад в раздел