Продажа жилья ребенка – недействительная сделка. Как продать законно

Сделки с недвижимостью, которая принадлежит несовершеннолетним, являются очень сложными. Без согласия органов опеки продать такую квартиру или комнату нельзя. Опека даст согласие в случае, если ребенку будет куплено другое равноценное жилье (ст.37 ГК РФ, закон "Об опеке и попечительстве, ст.19, 20). Но некоторые родители, забыв об интересах ребенка, пытаются осуществлять незаконные сделки с имуществом детей. Приведу пример из практики. Решение первой инстанции меня очень удивило. Суд не признал незаконной сделку, совершенную в ущерб интересам несовершеннолетнего, однако апелляция решение отменила. Рассмотрим позицию суда.

Апелляционное определение Тверского областного суда № 33-2285 от 16.07.2015.

Суть дела. Отец, действуя в интересах своего несовершеннолетнего сына, продал принадлежащую ребенку комнату. Распоряжением соцзащиты было дано согласие на сделку, лишь при условии, что ребёнку одновременно с продажей, принадлежащей ему комнаты будет куплено равноценное жилье в другой квартире. Отец квартиру продал, а другую комнату ребенку не купил. Такая подозрительная сделка привлекла внимание гос. органов, и прокурор в защиту интересов ребенка обратился в суд.

Однако, суд сделку недействительной не признал, указав, что при ее совершении представителем ребенка не было включено в договор условие об одновременной покупке в собственность ребенка другого жилья, договор совершен в установленной законом форме с согласия обеих сторон, прошел гос. регистрацию. То, что представитель несовершеннолетнего не купил для ребенка другое жилье, не является основанием для признания сделки недействительной. Считаю, что с таким решением сложно согласиться. Решение было обжаловано, апелляция его отменила.

Позиция суда.

1. ГК и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещает совершать сделки с имуществом несовершеннолетних без согласия органов опеки. Отец продал имущество, принадлежащее его сыну, равноценное жилье ребенку не купил, нарушив условие, при соблюдении которого опека давала согласие на совершение сделки. Не имеется никаких доказательств того, что отец потратил деньги, полученные от сделки на своего ребенка. Поскольку права и интересы ребенка были полностью нарушены, у первой инстанции были все основания, чтобы защитить ребенка, признать договор купли-продажи недействительным.

2. Покупатель, подписывая договор, знала, что комната принадлежит несовершеннолетнему. Но не проявила должной осторожности и осмотрительности и не поинтересовалась о соблюдении предусмотренного законом порядка отчуждения такой собственности, не узнавала, на каких условиях опека давала согласие на сделку. Следовательно, поведение покупателя суд не расценивает, как добросовестное.

3. Совершенная сделка является ничтожной, в собственность ребенка возвращается его комната, а его отец должен вернуть покупателю все полученное по сделке.

Комментарии.

Не понимаю, как, вообще суд первой инстанции мог отказать в признании сделки недействительной. Ведь в результате ребенок мог оказаться на улице, без другого жилья, такая сделка явно нарушает закон. Но все-таки справедливость восторжествовала, ребенку вернули его жилье, а несправедливое решение отменили.

Но я вижу здесь другую проблему, уже для покупателя, ведь ему на основании решения суда еще предстоит истребовать от продавца свои деньги. Дабы не попадать в такие ситуации, нужно очень тщательно подходить к вопросу покупки жилья, которое принадлежит несовершеннолетним. Обязательно проверить, куплено ли детям равноценное жилье, узнать на каком условии опека соглашается на сделку и, вообще, есть ли такое согласие. В противном случае есть вероятность попасть в неприятную ситуацию и остаться без денег и без квартиры.

Если договором нарушаются интересы детей, или опека не давала согласие, сделка признается недействительной (Апелляционное определение Псковского областного суда от 25.11.2014 по делу № 33-1824/2014, Апелляционное определение Камчатского краевого суда от 23.07.2015 №2-4583/2015, Апелляционное определение Тверского областного суд по делу № 33-1951/2015 от 09.06.2015).

Все же не стоит полностью отказываться от совершения сделок с жильем, собственником которых являются дети. Нужно учитывать, что интересы несовершеннолетних не будут нарушены в случае приобретения им равноценного жилья или же перечисления денег от продажи на их счет в банке. Это подтверждается судебной практикой (Апелляционное определение Рязанского областного суда от 29.04.2015 №33-895).

Приглашенный автор

См. также:

Разрешение опеки на продажу квартиры ребенка при покупке ипотечной квартиры взамен