Собственность на земельный участок под многоквартирным домом: а есть ли право?

Уже много лет занимаюсь недвижимостью так или иначе: коммерческой, жилой, своей, чужой…Основную часть операций проводила лично и думала, что в этой сфере для меня уже не будет сюрпризов…Но… заскучать не получилось…

Мы, собственники квартир в жилом доме, решили оформить земельный участок под домом в собственность, так как вокруг нашего дома развернулось интенсивное строительство и необходимо стало защитить территорию двора от различных незаконных посягательств.

Мы оформили землеотвод, получили Постановление Главы МО о предоставлении земельного участка в собственность. Я первая из всех соседей оплатила госпошлину 100 рублей, сдала документы на государственную регистрацию моего права собственности на долю в праве на земельный участок, после чего получила свидетельство, в котором очень конкретно и подробно были указаны субъект, объект права, номер записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и дата регистрации  моего права. Всё как положено. Вполне  довольная я благополучно забыла об этом  приблизительно на год.

Спустя год ко мне обратились несколько соседей с просьбой зарегистрировать и их право на долю в земельном участке. При сдаче документов специалист Росреестра сообщил мне, что мне нужно сдать оригиналы свидетельств на квартиры, так как в них будут вноситься изменения.  При этом госпошлина будет составлять не 100, а 300 рублей с человека: 100 руб. за регистрацию, 200 рублей за замену свидетельств. Я попыталась объяснить, что нам не надо менять свидетельства на квартиры, нам надо только право на земельный участок зарегистрировать… Свидетельства я сдавать не стала. Оплатила госпошлину 100 рублей за государственную регистрацию права и сдала документы-основания для регистрации. После «государственной регистрации» я  получила на руки документы, которые я же и сдавала (доверенность, копию Постановления Главы МО, кадастровый паспорт) И ВСЁ! На мой вопрос о том, где документ, подтверждающий факт регистрации, специалист Росреетра ответил, что свидетельство НЕ ВЫДАЕТСЯ  в случае регистрации права на долю в земельном участке под многоквартирным домом!

Я, честно говоря, совершенно растерялась. Что я скажу  соседям, если  у меня самой нет уверенности в том, что регистрация прошла успешно.

Я написала  обращение  на сайте Росреестра, где описала ситуацию и попросила пояснений. По истечении нескольких дней мне позвонила совсем молоденькая девушка и объяснила, что свидетельство в данном случае не выдается, но я могу заказать выписку по объекту или по собственнику, где будут фигурировать сведения об этой регистрации. При  этом обосновать такой тезис нормативным актом она так и не смогла.

Куда я только не звонила, не писала, везде говорили одно и то же, а ссылок на законодательство я не получила нигде. Я пыталась обосновывать свою позицию положением Федерального закона, которое гласит, что факт регистрации должен быть подтвержден либо свидетельством, либо выпиской из реестра по выбору заявителя…. Всё  было бесполезно.

Я обратилась в Росреестр с письменной жалобой, а сама начала искать этот загадочный нормативный акт, который так легко перечеркивает требование Федерального закона. И я его нашла:

Всё ещё хуже, чем казалось изначально.

Исходя из того, что право собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает с даты, указанной в Постановлении Главы МО, а также из того, что право на долю в земельном участке следует за жилым помещением и не может участвовать в обороте отдельно о жилого помещения, Министерство юстиции решило «поправить» Федеральный закон. Я читала и не верила собственным газам!

Согласно этой инструкции ни в каких выписках из реестра прав, ни в замененном свидетельстве не  указывается как объект права «земельный участок под многоквартирным домом». При замене свидетельства на жилое помещение в новом свидетельстве просто делается пометка «доля в праве на общее имущество многоквартирного дома». Такие же формулировки используются в выписках по жилому помещению, по собственнику ( я позже получала эти выписки). При этом ни в одном из возможных документов не указывается ни регистрационный номер записи, ни дата регистрации права на долю в земельном участке под многоквартирным домом.

Ответ на мою письменную жалобу в Росреестр содержал ссылку именно на эту инструкцию.

Итак, что в итоге. Если собственники квартир решили зарегистрировать свои доли в праве собственности на земельный участок под своим многоквартирным домом, они получат документы о долях в общем имуществе многоквартирного дома. Но общим имуществом является и окно в подъезде, и лампочка на лестничной площадке, и мусорные контейнеры и т.д. Разница этих объектов с земельным участком, что называется, «на лицо». Все операции с земельным участком, как с объектом недвижимости, подлежат государственной регистрации и должны подтверждаться документально. Земельный участок – отдельный объект недвижимости по отношению к самому дому. Есть огромное количество  многоквартирных домов, где есть общее имущество, но права на земельный участок не оформлены, и такой земельный участок не относится к общему имуществу собственников квартир…

Так почему же, оформив в установленном порядке землеотвод, заплатив госпошлину 100 рублей за регистрацию и 200 рублей за замену свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, человек не имеет в  результате на руках ни одного документа, свидетельствующего о наличии у него доли в праве именно на земельный участок, как на объект, права на который подлежат государственной регистрации?

Да, есть Постановление Главы МО, но оно выдается в 2 подлинных экземплярах (один из которых, кстати, сдается в Росреестр). Оно выдается  по сути одно на всех собственников. Но должен же быть у человека личный документ.

Кроме того, несмотря на то, что основанием возникновения права собственности на земельные участки под многоквартирными домами является Постановление Главы МО, государственную регистрацию этих прав никто не отменял.  А у собственника в результате всех сложных манипуляций нет абсолютно никаких сведений о регистрационном номере записи и дате регистрации его права…

В наше время дома находятся в таком состоянии и «возрасте», что квартиры в них не стоят ничего, в то время как цена на землю просто зашкаливает. Поэтому наличие или отсутствие права на долю в земельном участке имеет принципиальное значение при формировании рыночной цены на жилые помещения.

А если представить, что человек продает квартиру и заявляет покупателю, что он является собственником ещё и доли в праве на земельный участок, подтверждения этим заявлениям  у него нет никакого…И доказать этот факт он никак не может, так как какие бы документы он не запросил из Росреестра, нигде не будет фигурировать такой объект, как «земельный участок под многоквартирным домом».

А при сносе дома право на земельный участок у собственника снесенного жилого помещения не утрачивается, согласно законодательству. А при выкупе квартир в доме под снос также можно настаивать на включении цены земельной доли в выкупную цену жилья. При этом у собственника на руках нет ни одного документа, подтверждающего наличие такого права, и получить такой документ он не имеет никакой возможности.

Ситуация просто не имеет названия…

А относительно моего свидетельства на долю в праве на земельный участок под многоквартирным домом, в ответе на мою письменную жалобу Росреестр указал, что «свидетельство было выдано в связи с технической ошибкой специалиста, трудовой договор с которым расторгнут, выяснить подробности не представляется возможным».

Специалисту Росреестра, который выдал мне свидетельство на долю в праве земельный участок:

целый многоквартирный дом, запланированный на снос, благодарит Вас, кем бы Вы ни были, за Вашу техническую ошибку, которая предоставила нам возможность располагать данными о государственной регистрации НАШЕГО права собственности на НАШ земельный участок!

Приглашенный автор