Вас консультирует

foto-large

Юрист
Брусков Павел Витальевич

Аренда или найм квартиры? Различия. Что выбрать?

Просмотров: 308

Несмотря на различные программы поддержки государством семей, квартирный вопрос в нашей стране остается таким же актуальным. Достаточно большая группа людей не могут позволить себе приобрести жилье в собственность и прибегают к использованию арендованных квартир. Кроме того, в поисках лучших условий работы и жизни, россияне (да и не только россияне) переезжают в более крупные города и мегаполисы, где также остро встает вопрос с временным жильем.

Как же не быть обманутым собственником квартиры при найме жилья, как обезопасить себя от возможных претензий собственника при проживании на его территории, а также как наиболее полно учесть все свои интересы? Давайте разберемся.

Среди обывателей понятия «договор аренды квартиры» и «договор найма квартиры» имеют идентичные значения. Однако существуют различия, которые непременно следует учитывать как тому, кто квартиру передает, так и тому, кто вселяется в чужое жилье. Оба договора – договоры имущественного найма. По предмету они также идентичны – предусматриваются условия передачи жилого помещения за плату во временное владение и пользование. А вот различия состоят в следующем:

1) Стороны договора найма именуются «нанимателем» и «наймодателем», стороны договора аренды – соответственно «арендатором» и «арендодателем». Причем, физическое лицо (гражданин) может получить квартиру в пользование, как по договору найма жилого помещения, так и по договору аренды, а вот юридическое лицо заключает договор аренды. При этом следует учитывать, что организация вправе использовать полученное во временное пользование жилье только для проживания граждан. Например, арендовать квартиру своим сотрудникам, направляемым в командировки, или использовать ее для проживания своих иногородних сотрудников.

2) В настоящее время существует требование о государственной регистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года. Т.е., заключая договор аренды квартиры на срок, превышающий один год, стороны должны подать заявление на государственную регистрацию договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Договора найма жилого помещения по действующему закону регистрировать не требуется, независимо от его срока. Таким образом, заключая договор найма жилого помещения, стороны не несут дополнительных расходов, какие бы они понесли при регистрации договора аренды, в виде государственной пошлины.

3) Определение срока договора аренды лежит полностью на сторонах договора аренды. Здесь законом не предусмотрено никаких специальных условий. А вот по отношению к договору найма жилого помещения законом предусмотрены ограничения. По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца. Для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предусмотрен ограниченный перечень случаев и использовать их можно только при расторжении договора в судебном порядке.

Таким образом, мы видим, что для физического лица, желающего приобрести во временное пользование квартиру, выгоднее заключать именно договор найма жилого помещения.

Теперь определимся с порядком и условиями договора найма жилого помещения и что именно нужно предусмотреть в нем для защиты интересов нанимателя. В отношении договоров социального найма все проще – у муниципалитетов используется, как правило, утвержденная форма и в этом случае нанимателю вряд ли удастся вносить свои условия в договор. А вот при заключении договора коммерческого найма, т.е. когда наймодателем выступает физическое лицо – собственник квартиры, безусловно, стоит обратить внимание на его условия. Отнеситесь внимательно к отражению в договоре следующих условий:

1) В предмете договора квартира, передаваемая в пользование, должна быть описана максимально полно, с указанием адреса, этажа, площади общей и жилой. Если квартира передается с находящимся в ней имуществом, то в договоре необходимо указать полный перечень имущества, его состояние на момент передачи, обязанности нанимателя по его сохранности и порядок пользования им. Этим Вы предотвратите возможные претензии наймодателя к состоянию и сохранности имущества, которое находилось в квартире на момент ее передачи, а также претензии об утрате Вами имущества, которое, возможно, и отсутствовало вовсе.

2) Наиболее существенным условием договора является плата за пользование жильем. В данном разделе договора наиболее полно должны быть отражены сумма оплаты, периоды оплаты, валюта платежа, сроки, наличие или отсутствие каких-либо обеспечительных платежей, права на изменения платы и в течение какого периода времени плата может изменяться. Продумайте и предусмотрите в договоре порядок возмещения иных расходов, связанных с пользованием квартирой – кто и в каком порядке будет оплачивать доступ в интернет, кабельное телевидение, телефонию, охрану квартиры, дополнительное оборудование и т.д. Этим Вы сможете предотвратить споры с наймодателем в дальнейшем.

3) Срок договора также необходимо указать. Однако, следует помнить, что если это условие стороны «забыли» отразить в договоре, то договор найма действует в течение пяти лет, такое требование прямо прописано в Гражданском кодексе РФ.

4) Юристы советуют прописать в договоре найма всех проживающих совместно с нанимателем лиц. Это убережет нанимателя от проблем с доказыванием права проживания в квартире членов своей семьи и иных лиц. А если для проживающих прописаны аналогичные обязательства по договору, как и для нанимателя, то любой из проживающих сможет вносить плату за квартиру наймодателю, решать иные вопросы, связанные с эксплуатацией жилья, требовать от наймодателя соблюдения условий договора.

5) Если Вы вселяетесь в квартиру, где необходимость ремонта может встать в любой момент, где коммуникации или конструкции жилья могут выйти из строя в течение срока найма квартиры, то советуем Вам предусмотреть в договоре, за чей счет и какими силами будет производиться текущий ремонт. Если Вы проигнорируете данное условие, то по закону необходимость проведения текущего ремонта ляжет на плечи нанимателя.

И напоследок, главный совет – внимательно читайте документы, которые Вы подписываете, старайтесь осознать условия, которые содержатся в договоре, ведь, они предусматривают Ваши права, обязанности, ответственность. В случае сомнений или затруднений при заключении договора найма или аренды жилья – обратитесь за консультацией к юристу заранее, чтобы избежать проблем и лишних расходов в будущем.

Приглашенный автор


См. также:

Как правильно заключить и расторгнуть договор найма квартиры?



← Назад в раздел