Ипотека: раздел квартиры супругов

Рассмотрим некоторые вопросы, возникающие при разделе ипотечных квартир.

1. Если ипотека взята одним из супругов до брака, то впоследствии, если возник спор о разделе имущества, суд будет определять, сколько денег внесено каждым из супругов.

Интересует конкретно – сколько внесено добрачных (личных) денег, и сколько – в период брака (совместных). По закону делятся только общие, совместные деньги.

Например, чтобы было ясно: квартира куплена за 3 млн. руб. Муж до брака купил эту квартиру в ипотеку и внес первоначальный взнос 20%, или 600 000 руб. Потом пару лет платил ипотеку один, погасил основной долг по кредиту на общую сумму 400 000 руб. Потом заключил брак и продолжил точно так же платить, ипотеку погасил уже в период брака.

В данном случае получается, что весь первоначальный взнос и часть периодических платежей до брака сделаны из личных денег мужа. Эта часть (600 + 400 = 1 млн) не делится между супругами.

А вот остальные 2 млн руб. оплачены уже в период брака. Это совместные деньги. Делим пополам – по 1 млн. на каждого супруга. Итого получаем – 2 млн. мужу и 1 млн. – жене. Следовательно, квартиру можно разделить в натуре в долях: 2/3 – мужу, 1/3 – жене.

2. Если ипотека взята в период брака, то квартира в натуре делится, как правило, пополам – по ½ каждому.

При этом надо помнить не только о разделе имущества, но и о разделе долгов. Остаток долга по ипотеке (вместе со всеми процентами) может быть разделен между обоими супругами в равных долях. Несмотря на то, что ипотечный оговор подписывал в банке муж, например, после суда жена обязана будет платить половину всех платежей. Если не будет – присужденные деньги будут взыскиваться с нее принудительно. При этом не имеет значения, проживает она фактически в этой квартире (в которой у нее теперь ½ доли в собственности) или нет.

Если деньги вносятся в период брака – то не имеет значения, кто конкретно из супругов их принес в банк или перечислил, муж или жена. Это общие деньги.

3. Если один из супругов продал, например, свою добрачную однокомнатную квартиру, чтобы увеличить жилье и купить двухкомнатную (уже в период брака), то эти деньги, вырученные от продажи однокомнатной, могут быть учтены при разделе в качестве его личных денег.

Эти деньги действительно его личные, т.к. он продал свою личную (а не совместно нажитую) квартиру.

В судебных разбирательствах часто встает проблема доказывания, т.к. расчеты часто происходят наличными деньгами, и трудно доказать, что в оплату новой (двухкомнатной) квартиры были пущены именно те деньги, которые выручены от продажи однокомнатной, а не какие-нибудь другие.

С этой целью рекомендую расчеты при продаже недвижимости делать в безналичном виде, путем перечислений на банковские счета.

4. Если у второго супруга низкие доходы (либо вообще нет доходов) – суд этот аргумент практически не учитывает.

Это часто звучит в судах, особенно со стороны мужчин – что женщина не работала в период брака. Но она занималась уходом за детьми, например, а это уважительное обстоятельство.

Если один супруг не работал - квартира все равно пополам. 

И долг - пополам. 

На практике эти ситуации могут заканчиваться различно: некоторые отказываются от своей половины, передают и её, и ипотечный долг второму супругу; некоторые пытаются продать свою 1/2 доли; некоторые оставляют 1/2 себе, но потом годами мучаются из-за долгов, а приставы и второй супруг их долбят, изводят нервы. 

Может на практике случиться такая ситуация, что, например, развелись, жена ушла, муж остался в квартире. она подала иск в суд, суд разделил пополам. Муж предъявил встречный иск о разделе долгов по оставшейся ипотеке. Суд разделил долги, половину отныне должна платить жена.  

Но суть то в том, что она живет отдельно, не хочет возвращаться в эту ненавистную ей квартиру, и продать свою половину не может (кому нужна 1/2 доли? все ищут нормальную квартиру целиком, без обременений), а вот долги над ней висят и приставы реально её истязают. То есть де-юре - собственник, а де-факто - получила лишь долги, которые сама же и выплачивает со своей скромной зарплаты.  

По-разному бывает в жизни. 

5. Если же имелись чьи-то личные накопления, которые потом были вложены в оплату новой квартиры – опять же встает вопрос доказывания. Надо доказать, что эти накопления сделаны до заключения брака.

Если деньги лежат на счете в банке – отлично. А если дома, в сейфе – то это проблема. На них ведь не написано, когда конкретно они заработаны, и кем. В банке, в отличие от наличных сбережений, сохраняется дата зачисления денег на счет. 

Брусков Павел