Как правильно заключить и расторгнуть договор найма квартиры?

В самых разнообразных жизненных ситуациях, когда необходимо временное жилье, мы прибегаем к его найму, используя огромное количество предложений на рынке жилья. Позволим себе напомнить Вам главное – договор, по которому Вы вселяетесь в чужое жилое помещение, очень настоятельно рекомендуется заключать в письменном виде. Заключение договора между физическими лицами – это на практике проставление сторонами своих подписей на едином документе, составленном в двух экземплярах. Как правильно заключить договор, чтоб он стал орудием защиты Ваших прав и исключал бы Ваши тревоги и недопонимания в отношениях с собственником квартиры? Об этом поговорим в данном обзоре.

Заключение договора найма жилого помещения для гражданина более предпочтительно, чем оформление договора аренды. Он более «заточен» именно под использование недвижимости в качестве жилья, закон полнее защищает интересы нанимателя, если он выбирает именно договор найма жилого помещения. Кроме того, договор найма жилого помещения не регистрируется, в отличие от договора аренды, заключенного на срок свыше одного года. Поэтому рассмотрим наиболее необходимые условия именно договора найма.

Убедитесь, что квартиру сдает Вам именно собственник. Только у собственника есть право распоряжаться ей. Для этого необходимо увидеть подлинник свидетельства о собственности на квартиру, а также Выписку из единого государственного реестра прав. Выписка с наиболее возможной «свежей» датой подтвердит Вам, что именно Ваш потенциальный наймодатель вправе заключить с Вами договор, а также то, что квартира не заложена, не состоит в споре, отсутствуют права на нее иных лиц. Если наймодатель уклоняется от предоставления Выписки любыми способами, имейте в виду, что данную Выписку Вы можете получить самостоятельно в Росреестре за небольшую плату. Этими действиями Вы защищаете себя от мошенников, а также от возможных проблем с Вашим проживанием в квартире в будущем.

Убедитесь, что подписывать договор найма с Вами будет тот же человек, который значится собственником квартиры по документам. Если Вы ведете переговоры о найме квартиры с иным лицом, и Вас убеждают, что собственник «не против», что «он разрешил и делегировал права на заключение договора», настаивайте на предоставлении нотариально заверенной доверенности, оформленной собственником с указанием правомочий на заключение именно договора найма именно в отношении Вашего потенциального жилья.

Только после изучения свидетельства, Выписки из реестра и полномочий на заключение договора со стороны наймодателя можно приступать к обсуждению условий договора и к его непосредственному заключению.

Если текст договора составлен наймодателем и предложен Вам для подписания – изучайте каждый пункт и обращайте внимание на следующее:

- квартира должна быть описана максимально точно, с указанием адреса, этажа, площади общей и жилой

- все условия оплаты за квартиру предусмотрены максимально – размер, валюта, сроки, порядок оплаты проживания, порядок оплаты коммунальных платежей, на кого возлагается проведение текущего ремонта, кто несет расходы по телефонии, доступу в интернет, телевидению, дополнительному оборудованию квартиры, ее охране и т.д., наличие и условия оплаты различных обеспечительных платежей, в какие сроки и в каком размере они подлежат возврату или зачету всчет платы за пользование квартирой

- сроки договора найма квартиры, порядок расторжения договора

- перечень лиц, имеющих право проживать в квартире наряду с нанимателем и какие у них права и обязанности по договору, вопросы прописки проживающих и вопросы проживания в квартире несовершеннолетних.

Вы можете столкнуться с тем, что сумма оплаты за пользование квартирой в договоре будет указана ниже суммы, на которую Вы договорились с собственником. Любые факты передачи денежных средств, независимо от того, предусмотрены ли они договором или выходят за его условия – фиксируйте расписками с указанием, что деньги передаются или получаются по договору найма конкретного жилья.

Как правильно поступить, если Вам нужно расторгнуть договор и уехать с квартиры до истечения его срока? Закон обязывает Вас предупредить письменно наймодателя о расторжении договора за три месяца. Для этого нужно согласие всех проживающих с нанимателем лиц. Однако если наймодатель согласен расторгнуть с Вами договор немедленно, то Вы вправе сделать это, оформив соглашение о расторжении договора найма с подписями нанимателя и наймодателя. Таким образом, у наймодателя, устно согласившегося на расторжение договора, не будет возможности «передумать» и потребовать от Вас оплату за три месяца после освобождения Вами квартиры.

У наймодателя возможностей расторгнуть договор гораздо меньше. Если Вы не согласны с требованиями собственника освободить квартиру и при этом отсутствует долг по оплате квартиры, а также Вы не предпринимаете никаких действий, направленных на причинение квартире ущерба и разрушений, то собственнику придется ждать истечения срока действия договора найма.

В качестве итога повторимся с советом – внимательно читайте договор найма и продумывайте все детали, которые, по Вашему мнению, должны быть отражены в договоре. Даже неудачно сформулированная фраза может оказать для Вас существенное значение и даже предотвратить судебные споры между сторонами договора найма.

Приглашенный автор

См. также:

Аренда или найм квартиры? Различия. Что выбрать?