Недостатки принятой "долевой" квартиры - что делать?

К сожалению, в наше время далеко не все соблюдают требования к строительству. Что делать, если вы уже приняли квартиру по акту, заплатили немалые деньги, а потом обнаружили дефекты? Выбрать один из трех вариантов:

устранение недостатков застройщиком за его счет в разумный срок,
уменьшение цены договора
возмещение средств, истраченных вами на устранение дефектов.

Но тут не все так просто. Рассчитывать на удовлетворение требований можно, если дом стал непригодным для жизни из-за недостатков, во время стройки нарушались строительные нормы и условия договора. В остальных случаях на успех надеяться не приходится.

Пишем претензию в строительную компанию, в ней указываем ваше требование и срок на его выполнение. На удовлетворение требований об уменьшении цены договора или возмещении затрат на исправление дефектов закон отводит 10 дней.

Советую указывать в претензии об уменьшении цены договора ту сумму, которую вы потратите на устранение дефектов, ее нужно будет обосновать документами.

Учитываем, что требования нужно успеть предъявить в течение гарантийного срока. Гарантия на дом составляет пять лет, а на технологические и инженерные сооружения, уже три года. В договоре стороны могут прописать и более длительный срок.

А можно ли, вообще, расторгнуть договор и вернуть свои деньги? Да, можно, если имеются серьезные дефекты или застройщик не исправляет недостатки.

Что такое существенные нарушения? Законом это прямо не обговорено, на мой взгляд, существенными являются те нарушения, которые делают дом непригодным для жизни. К примеру, в доме нет горячей воды по причине недоработок, допущенных при проектировании, в комнате очень холодно вследствие неправильной установки окон (плохо прилегают уплотнители, фурнитура не закреплена, некачественно герметизированы швы и стыки).

Когда застройщик не отвечает за недостатки? Если они возникли вследствие нормального износа дома или жильцы не соблюдают требования эксплуатации.

Если застройщик не ответил на ваши претензии или же ответ вас не устроил, начинаем готовиться к судебному процессу. Исковое можно подать как от своего имени, так и коллективное, от ТСЖ.

Заявление нужно подкрепить доказательствами, что именно застройщик виновен в дефектах. Здесь пригодятся акты осмотра, фотоматериалы, переписка с застройщиком, остальные документы. Не забудьте приложить все чеки и квитанции о платежах, если уже потратились на устранение недостатков.

Заключение строительной экспертизы, как правило, играет решающую роль в судебном процессе.

Обратимся к практике – апелляционное определение Московского городского суда от 26.11.2014 по делу № 33-47089/14.

Суть дела. Женщина купила жилье в новостройке и оплатила внутреннюю отделку. Ремонтные работы приняла по акту до начала эксплуатации дома. После чего выяснила, что окна установлены неправильно, а внешняя стена комнаты продувается. Строительная компания проигнорировала две претензии в ее адрес. В присутствии застройщика Мосжилинспекция составила акт с описанием всех недостатков. Застройщик не пожелал их устранять. Но избежать ответственности не получилось, суд указал, что нужно возместить жильцу, понесенные траты, заплатить неустойку и моральный ущерб.

Мотивы суда.

1. Экспертиза подтвердила, что при строительстве допущены серьезные нарушения, которые могут привести к промерзанию конструкций и нарушению в квартире теплового режима. Помимо этого, в санузле неправильно установлена вентиляция. Сумма работ по устранению недостатков рассчитана верно.

2. Законом определено, что именно застройщик должен доказать соответствующее качество выполнения работ.

Учитывая заключение экспертизы, отсутствие доказательств соблюдения требований к качеству работ или освобождения от ответственности, ответчик обязан возместить жильцу понесенные затраты.

3. Доводы ответчика, что затраты нужно обосновать и подтвердить документами, не являются верными. Предмет иска – возмещение убытков, возникших из-за устранения дефектов. Согласно ГК, убытки должны быть возмещены полностью.

Ответчик не доказал, что не виноват в возникновении дефектов. Таким образом, суд за пределы заявленных требований не вышел.

Вот еще пример дела, которое выиграл дольщик – апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2014 по делу № 33-35038/2014. Здесь также застройщик плохо установил окна и ему пришлось возмещать причиненный ущерб.

Когда суд не принимает решение в пользу дольщика? Если не доказано, что недостатки возникли по вине строителей. К примеру, апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2014 по делу № 33-15162.

Объект был построен и введен в эксплуатацию. Дольщики помещения приняли, акты подписали. Во время проживания обнаружили серьезные проблемы: электроснабжение производится по временной схеме, лифты использовать запрещено, холодная вода отключена. Застройщик недоделки исправлять отказался.

Суд отказал дольщикам в удовлетворении требований, потому что вина застройщика не доказана. Не представлено доказательств, что причиной недостатков является нарушение строительных норм. В документах о передаче дома к заселению указано, что лифты исправны, а электроснабжение для данной категории налаживается в течение 2 лет. Значит, застройщик передал дом в нормальном состоянии передал, квартиры для жизни пригодны.

Думаю, жильцам стоило более внимательно отнестись к приемке объекта и подробно описать в акте все недостатки. Теперь уже остается обращаться в эксплуатирующую организацию за решением проблем.

Приглашенный автор

См. также: