Оценка рисков при покупке квартиры и вторичного жилья

Гражданин, планирующий приобретение квартиры, как правило, обращает внимание на конечный документ, который подписывается сторонами в результате данной сделки. Т.е. покупатель очень трепетно относится к договору купли-продажи, придает ему большое значение и, в общем-то, правильно делает. Но в отношении квартир вторичного рынка, т.е. тех, которые уже были в собственности других граждан или юридических лиц, существует ряд специфичных рисков, которые нельзя недооценивать. Приобретая квартиру от собственника - физического лица Вам необходимо будет учесть, что сделка может быть признана недействительной и жилье может стать предметом спора. А, значит, чтобы свести к минимуму любые возможности оспаривания Вашего права, Вам придется изучить не только конечный документ сделки, но и буквально окунуться в историю данной недвижимости. Чем больше Вы узнаете о квартире, о предыдущих ее собственниках, тем яснее будет картина, какие документы Вам следует иметь для совершения «чистой» сделки.

Какие же ситуации могут спровоцировать спор и поставить под угрозу Ваше право собственности на вновь приобретенную квартиру? Например, такие:

1) Квартира была в совместной собственности двух супругов, но оформлена документально на одного. И в результате стала предметом раздела имущества супругов.

2) Продавец жилья является престарелым гражданином и не вполне адекватен в своих действиях. Его можно признать недееспособным для совершения сделок. Поставить вопрос о недееспособности можно также при наличии душевного расстройства или заболевания, при наличии алкогольной или наркотической зависимости. Согласитесь, что даже глубокие психические заболевания порой сложно заподозрить при недолгом общении.

3) На недвижимость могут заявить свои права ранее прописанные в ней люди – например, вернувшийся из мест лишения свободы незаконно снятый с учета родственник бывшего собственника.

4) Если квартира перешла к бывшему собственнику в порядке наследования, то на нее могут заявить права наследники.

5) На квартиру могут заявить права несовершеннолетние дети или их представители, если дети были выписаны из квартиры без согласия органов опеки и попечительства.

Как видите, набор рисков весьма внушительный и встает вопрос, какие же действия совершить, чтобы избежать проявления вышеуказанных ситуаций.

Приобретая квартиру по ипотечной сделке, как правило, вопросами оценки рисков занимается банк. В банке оценку «чистоты» сделки проводят профессиональные юристы и риск-аналитики, им можно доверится. Но вот в ситуациях, когда в сделку по покупке квартиры Вы идете один на один с продавцом, анализ всех аспектов безопасности ложиться целиком на Ваши плечи. Вот несколько обязательных действий покупателя до подписания договора купли-продажи квартиры.

Изучите паспорт продавца, попросите справку из психоневрологического и наркологического диспансера, чтобы снять вопрос о его дееспособности. Чем «свежее» справка, тем лучше. На практике процедура выдачи подобных справок не такая уж и страшная. Справки, как правило, выдаются в день обращения. Минус здесь – ее платность.

До подписания договора желательно, чтобы Вы изучили следующие документы:

- свидетельство о праве собственности на квартиру;

- документы, на основании которых у собственника возникло право на квартиру. Перечень этих документов Вы сможете увидеть в Свидетельстве о праве собственности в разделе «правоустанавливающие документы»;

- нотариально заверенное согласие супруга продавца на продажу квартиры. Имейте в виду, что даже наличие штампа о расторжении брака в паспорте продавца, не свидетельствует об отсутствии прав его бывшего супруга на квартиру. В течение трех лет с момента расторжения брака бывший супруг вправе заявить требования о разделе совместно нажитого имущества. Таким образом, если есть информация, что квартира приобреталась в браке, но на момент сделки брак расторгнут и не прошло три года с даты расторжения – следует запастись терпением и убедить продавца оформить нотариальное согласие бывшего супруга на совершение сделки;

- доверенность на совершение сделки. Продавец вправе использовать представителя, оформив ему доверенность. Обратите внимание на требования к доверенности – письменная форма, нотариальное заверение, действующий срок, отсутствие отзыва у нотариуса. По действующему законодательству доверенность можно отозвать. Проверить, действительна ли доверенность, можно у нотариуса, совершившего удостоверительную надпись на доверенности.

- Выписка из ЕГРП. Данный документ подтверждает сведения, которые содержатся в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении данной квартиры. Изучив Выписку, Вы увидите, есть ли права третьих лиц на квартиру, есть ли спор в отношении данной квартиры на момент выдачи Выписки, не является ли квартира предметом залога или аренды;

- Справка о зарегистрированных в квартире лицах. Информация о зарегистрированных выдается, как правило, либо в форме справки, либо в виде выписки из домовой книги. Из справки у Вас будет информация, кто именно и когда выписался из данной квартиры. Конечно, лучший вариант – это наличие факта отсутствия прописанных лиц в квартире.

Вот примерный перечень документов, который обезопасит Вас от совершения рисковой сделки и избавит от возможных судебных мытарств в будущем. Помните требования к документам – обязательное наличие подписей уполномоченных лиц, печатей, дат. Чем более «свежими» будут даты на документах, тем меньше рисков.

И еще совет – всегда можно обратиться к профессионалам, которые любят свое дело и опытным взглядом на документы дадут Вам дельный совет относительно объекта предстоящей сделки.

Приглашенный автор

См. также: