Должен ли арендатор платить арендную плату, если фактически он офис не занимал?

Должен ли арендатор платить арендную плату, если фактически он офис не занимал?

Вопрос весьма актуальный и востребованный. Арендатор, фактически съехавший из офиса, возмущен требованием собственника (арендодателя) уплатить ему деньги за те месяцы, когда его не было. За что платить? Услуга то не получена. Офисом он не пользовался.

Масла в огонь подливают некоторые статьи закона, как, например, 782 гражданского кодекса РФ, в которой указано, что при частичном получении услуг по договору должна быть оплачена только та часть, которая фактически получена. Но в ней ведется речь именно об услугах.

Применительно к аренде такой статьи нет. Есть другая (610 ГК), в которой общими фразами прописан срок договора аренды. Согласно ей, срок аренды указан в договоре – то есть, исходя из этого смысла, весь период аренды, регламентированный на бумаге, и должен быть оплачен. Оплачен вплоть до даты расторжения. Если ты, как арендатор, желаешь съехать из офиса раньше – то должен предупредить об этом собственника в письменной форме за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ) – в этом случае последний день этого трехмесячного срока и будет последним днем арендной платы. Иногда в договоре указывается другой срок для предупреждения о расторжении (один месяц, например, или два).

Это с позиции закона.

А с позиции бизнеса (с точки зрения арендатора) этот трехмесячный срок иногда выждать невозможно. Например, он арендовал офис, который представляет собой весьма посредственное (либо откровенно убогое) помещение. Ну не было на тот момент, когда он искал офис, других предложений. Не из чего было выбрать. Помялся, поморщился, но согласился, по принципу «на безрыбье и рак – рыба». Полгода, например, занимал этот офис, потом вдруг увидел в объявлениях, что сдается прекрасный офис, в отличном здании, в классном районе, и цена приемлемая. Такое предложение надо хватать сразу, ехать немедля и вносить аванс за аренду, чтобы офис «не ушел».

И предприниматель этот хороший офис снимает. Аренда на второй офис началась.

А с предыдущим (посредственным) офисом аренда осталась действующей. За пару дней бизнесмен переедет и перевезет свои вещи. За что он должен платить, если офис не занят и вещей в нем нет? И даже если ключ он сдал арендодателю?

Самый лучший вариант во всем этом – если аренда будет расторгнута по соглашению сторон; если, конечно, собственник первого «посредственного» офиса на это согласится. А согласится он в том случае, если на это место есть другой желающий арендатор. Для собственника ведь самое важное – чтобы его площади не простаивали вхолостую, чтобы каждый день приносил ему плату. В «посредственный» офис въедет другой арендатор, и инцидент будет исчерпанным.

Но если нет, и охотников среди жаждущих арендаторов до этого офиса не окажется?

Ответ неприятен и суров: придется платить аренду за предыдущий офис до самого момента расторжения договора. Такой вердикт сформулировал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункт 13, согласно которому, если арендатор освободил офис досрочно, то он все равно обязан погасить платежи по аренде. От своей обязанности он не освобождается.

Суд отметил, что все три месяца с момента предупреждения арендный договор сохраняет свою силу; и, как следствие, отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период необоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.

Суд пришел к выводу, что требование собственника-арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск.

Брусков Павел

См. также: