Риски покупателя квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала

На какой подводный камень может натолкнуться покупатель квартиры на вторичном рынке жилья? Какую опасность представляет для покупателя квартира, за которую продавец расплатился, используя материнский капитал?

Федеральный закон N 256-ФЗ от 29.12.2006 "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" призван помочь семьям, имеющим детей, в том числе и с решением жилищного вопроса. Бесспорно, закон свою миссию выполняет. Но мало кто задумывается, что при существующих юридических механизмах совершения сделок с недвижимостью, приобретенной с использованием материнского капитала, ставятся под угрозу интересы добросовестных приобретателей недвижимости. Рассмотрим данные риски.

Заявление на распоряжение средствами материнского капитала подается в Пенсионный фонд РФ. В пакет документов, в соответствии с пунктом 13 Правил подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала, утвержденных Приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 26.12.2008 N 779н и статьей 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", необходимо вложить письменное обязательство заверенное нотариусом. В указанном обязательстве должно быть предусмотрено, что если заявитель хочет использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, в том числе для целей погашения ипотеки, он обязан оформить объект недвижимости на владельца сертификата, его супруга и их детей. Переоформление недвижимости на всех членов семьи в долях должно быть произведено в течение шести месяцев после снятия обременения с недвижимости в виде ипотеки.

Таким образом, несмотря на то, что капитал называется «материнским», использование его должно осуществляться в интересах всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей. В противном случае будет явное нарушение ранее данного обязательства Пенсионному Фонду РФ. Но в нашей стране с исполнением законов не все безоблачно, не говоря уже об обязательствах отдельных граждан. Кто-то по безалаберности, кто-то из злого умысла, но данные обязательства исполняются не всегда. И после погашения обязательств по ипотечному кредиту рождается «чистый» объект недвижимости, оформленный на одно физическое лицо путем подтверждения его права свидетельством о собственности.

Что же видит потенциальный покупатель недвижимости (квартиры или дома)? Ему предоставляются идеальные для сделки документы – свидетельство о праве собственности одного физического лица, справку банка о том, что кредит полностью погашен и банк не имеет претензий к собственнику, документ о снятии обременения с объекта недвижимости, справку об отсутствии зарегистрированных в квартире лицах. С точки зрения юриста, документы идеальны, объект готов к продаже. Хорошо, если информация о том, что при совершении сделки продажи недвижимости, могут быть нарушены интересы несовершеннолетних детей, станет известна до оплаты и получения свидетельства на покупателя. После получения свидетельства новым собственником, тучи над его головой могут сгуститься в любой момент.

Сделка по продаже недвижимости с нарушением законных прав второго супруга и несовершеннолетних детей, является оспоримой. Оспорить ее могут следующие лица:

1) В первую очередь, супруг продавца. Он может посчитать, что его права нарушены тем, что собственник не исполнил обязательство о переоформлении недвижимости, в том числе и на него. Он также может выступить законным представителем несовершеннолетних детей с теми же требованиями к суду о признании сделки недействительной, т.к. нарушены права несовершеннолетних.

2) Оспорить сделку могут органы опеки и попечительства. Их полномочия установлены Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве". Собственно, данный орган и создан для того, чтобы защищать права несовершеннолетних. А в данном случае нарушение прав налицо.

3) Вправе выступить в суде и органы прокуратуры, т.к. они осуществляют надзор за соблюдением действующих законов. В рамках мер прокурорского реагирования может родиться исковое заявление в суд о признании недействительной сделки.

4) Вполне заинтересован и Пенсионный Фонд РФ, который остался с неисполненным письменным обязательством получателя материнского капитала.

Таким образом, добросовестный приобретатель на первый взгляд совершенно «чистой» недвижимости остается один на один с такой могущественной армией государственных структур и вполне праведными их требованиями. Интересы детей превыше всего. На что ему рассчитывать?

Суд, скорее всего, удостоверившись в том, что сделка является оспоримой, применит часть 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ о двусторонней реституции. Иными словами, обяжет каждую из сторон вернуть другой стороне все полученное по сделке. На первый взгляд справедливо, т.е. покупателю должны вернуться уплаченные за квартиру деньги. Но не все так безоблачно. Недвижимость-то никуда не делась и по решению суда в любом случае вернется к продавцу, а вот деньги – вещь очень непостоянная, и они могут быть просто истрачены продавцом. И несчастный покупатель останется лишь со своим правом на получение от продавца денежной суммы, добиваться которую он будет долго и мучительно. А если у продавца был умысел на подобную сделку, и денежные средства он возвращать не собирается намеренно? Даже если сильно замотивировать службу судебных приставов на работу с должником, денег у продавца может и не появиться никогда. Такова современная действительность.

Более того, законом не предусмотрена никакая ответственность продавца за совершение таких сделок. Закон жестко охраняет права несовершеннолетних, права собственников недвижимости, но при этом никак не наказывает нарушителя права добросовестного приобретателя.

Конечно, если доказать, что продавец действовал с корыстным умыслом на получение денег таким изощренным способом через сделку по отчуждению квартиры, то можно привлечь его к уголовной ответственности. Но, во-первых, это надо доказать, что очень проблематично. А во-вторых, правоохранительные органы, имеющие дело с уголовными нормами права очень не любят вмешиваться в дела гражданские и так и норовят спровадить потерпевших в суд для возбуждения гражданского дела без их участия.

Таким образом, чтобы исключить риск попасть в подобную ситуацию, покупатель недвижимости должен позаботиться о себе сам. Необходимо любыми способами получить документальное подтверждение, что интересная ему для сделки недвижимость не была приобретена с использованием материнского капитала. Если Вы видите, что у продавца есть двое детей, то первым шагом будет изучение договора, на основании которого приобрел недвижимость сам продавец. Возможно, в нем будет указание о материнском капитале. Если нет, то следует настаивать на том, чтобы продавец предоставил документы, подтверждающие отсутствие следов материнского капитала в его сделке. Собственник недвижимости может взять такую справку непосредственно в Пенсионном Фонде РФ. Пенсионный Фонд РФ предоставит сведения, расходовался ли материнский капитал и на какие цели. Также собственник может получить справку из банка (если приобреталась недвижимость через ипотечный кредит) о том, производилось ли погашение ипотечного кредита частично материнским капиталом или нет. Ну, или на худой конец, покупатель вправе потребовать от собственника расписку о том, что им не был использован материнский капитал при приобретении недвижимости.

Если продавец хорошо подкован юридически, либо у него изначально умысел на совершение данной противоправной сделки, то он вполне может отказаться предоставлять покупателю данные доказательства. Скорее всего, он сошлется на то, что при регистрации сделки и права в органах государственной регистрации данные документы не требуются, и что запросы эти являются исключительно инициативой покупателя. Никаких законных способов заставить продавца предоставить документы у покупателя нет, к большому сожалению. Нет у него возможности также запросить сведения о сделке с объектом недвижимости ни у Пенсионного Фонда РФ, ни в банке.

Очевидно, налицо недоработка действующего законодательства в плане защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости. Существуют инициативы о создании так называемой базы истории квартир, где можно проследить все сделки, совершаемые с данным объектом недвижимости. Но дальше инициатив дело не пошло. Остается надеяться на изменение законодательства в данном вопросе в целях сокращения судебных споров, связанных с оспариванием сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом с использованием материнского капитала.

Приглашенный автор

См. также: