Подводные камни при долевом строительстве

Каких подводных камней нужно избегать при участии в долевом строительстве?

Покупатели квартир в новостройках не застрахованы от мошенничества со стороны застройщика. Каких подводных камней нужно опасаться, если вы являетесь дольщиком?

1. При осмотре дома вы обнаружили недостатки и говорили об этом застройщику, но он их так и не исправил.

2. Застройщик не оповестил вас, что объект уже готов. При этом он без вашего участия подписал акт приемки.

3. Застройщик нарушил сроки сдачи объекта, установленные договором и не сообщил о более поздних сроках постройки дома.

Все вышеперечисленное нарушает права дольщиков, закрепленные в законах. А свои права нужно знать и уметь ими грамотно пользоваться!

Если дом не сдан вовремя, можно затребовать неустойку согласно положениям закона об участии в долевом строительстве. Неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка на день, когда обязанности должны быть выполнены, оплачиваются все дни просрочки. Для физ. лиц размер неустойки увеличивается в два раза. Считаю, что ее уплаты нужно требовать обязательно!

При нарушении сроков постройки дома, строительная компания обязана заблаговременно, за 2 месяца об этом вас уведомить. Соответственно поменять условия договора можно, если стороны согласятся подписать доп. соглашение о новом сроке постройки дома.

Указание в договоре, что строительная компания может сама изменять оговоренный срок передачи объекта, является недействительным, противозаконным.

Когда застройщик может составить документ о приемке в одностороннем порядке? Только если дольщик необоснованно отказывается от приемки объекта. Такой акт будет законен, если у застройщика будет подтверждение о том, что он оповестил дольщика о сдаче дома, а работы будут выполнены без недостатков.

Застройщик должен исправить все недостатки, зафиксированные в актах осмотра. Если он этого так и не сделает, вы по закону вправе требовать оплаты понесенных затрат на их устранение. Учитывайте при этом, что все дефекты должны быть подтверждены актами осмотра, фото, заключением тех. экспертиз.

Помимо всего перечисленного, застройщик должен моральный вред возместить и судебные расходы.

На практике есть случаи, когда судья присуждал дольщику выплату неустойки за несоблюдение сроков постройки дома, возмещение затрат на устранение нарушений, компенсацию морального ущерба и судебных расходов (например, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 20.11.2014 № 33-14846/2014).

Рассмотрим теперь случай, который нередко встречается на практике. Допустим, строительство осуществляет не компания, а физ. лицо. Полагается ли тогда неустойка при нарушении сроков строительства? Да, полагается. Поясню почему. Физ. лицо получает законное право на занятие предпринимательством, только после гос. регистрации ИП. Лица, открывшие ИП, при нарушении условий сделки не могут отрицать, что являются предпринимателями. Правила, установленные в ГК, действуют для таких сделок, как и положения Закона «О защите прав потребителей», а это значит, что взыскать неустойку можно! А вот и пример решения суда – Апелляционное определение Свердловского областного суда от 18.11.2014 № 33-14983/2014

К сожалению, приходится заметить, что нередко снижается размер заявленной неустойки – Апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 16.02.2015 № 33-1886/2015 по делу № 2-2596/2014 и Московского городского суда от 04.02.2015 по делу № 33-3328/2015.

Неустойка снижается по ст. 333 ГК, как не соответствующая последствиям нарушения обязанностей. Возможно ли взыскать неустойку в заявленном размере? Вообще, снижение размера неустойки это право суда. И в каждом конкретном деле судья будет принимать решение с учетом всех документов.

Застройщик может указать на небольшой срок просрочки, которая произошла по обстоятельствам, от него не зависящим, или иные причины.

Пострадавшим нужно подтвердить документами факт причинения убытков в заявленном размере именно из-за того, что дом не был сдан в срок. Например, негде было жить и пришлось снимать жилье. Тогда и представить в суд договор найма квартиры с указанием ежемесячной суммы и акты об оплате.

Что еще нужно учитывать, если вы решили стать дольщиком? То, что никто не застрахован от банкротства, включая строительные компании, особенно в условиях сегодняшней экономической обстановки. Как действовать дольщику, если застройщик обанкротится? Здесь нужно быть готовым к борьбе за свои права. По закону покупатели могут рассчитывать на выплату компенсации, после расчетов застройщика с людьми, жизни и здоровью которых был причинен вред и перечисления зарплаты сотрудникам.

В суд потребуется представить подтверждение: договор, документы БТИ, разрешения на стройку, акты из администрации, и другие бумаги. Хорошо, если дом успели построить, можно требовать признать право на определенное помещение. Вот пример такого дела – Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.10.2013 № 33-17112/2013. В этом деле суд признал право собственности дольщика на квартиру. Суд указал, что дом построен и эксплуатируется, стоимость квартиры истцом оплачена полностью. То, что застройщик не зарегистрировал построенный объект, не должно препятствовать приобретению гражданами прав на оплаченное ими жилье.

Что делать, если компания не успела достроить дом? Требовать передать незаконченный объект. Для этого дольщики должны договориться о создании кооператива, который и будет дальше осуществлять стройку. Права на сам объект и землю должны быть переданы кооперативу после его гос. регистрации. При этом нужно учитывать, что передача объекта возможна, если не нарушены условия, прописанные в ст. 201.11 параграфа 7 Закона о банкротстве.

Судебную защиту своих прав по таким проблемным вопросам, безусловно, лучше доверить профессиональным юристам.

Итак, если вы решили сдать дольщиком, внимательно изучайте все нюансы договора, уделяя особое внимание основным условиям, таким, как срок строительства дома. Взвесьте все риски перед тем, как подписать договор, просчитайте все до мелочей. Если вы уже являетесь дольщиком, и вас обманули, не отчаивайтесь. Помните, что в законе прописаны гарантии для защиты гражданами своих прав и возмещения ущерба.

Приглашенный автор

См. также: