Взыскиваем долги по арендной плате с арендатора

В предпринимательской деятельности многие организации арендуют землю или недвижимость, но не всегда своевременно платят по договору. Экономика нашей страны не содействует успешному ведению бизнеса, прибыль, полученная организациями, не всегда может покрыть плату за аренду. Но для арендодателей крайне важно своевременно получить оплату, а это происходит далеко не всегда. Зачастую вернуть долг можно только в судебном порядке.

Проанализируем судебную практику на эту тему.

Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного Суда от 05.02.2015 № А41-14460/14.

Суть дела. На основании постановления, изданного Администрацией, с Обществом в 2005 году заключен договор аренды. Тут начинается самое интересное. Три раза права на землю передаются по договорам нескольким юридическим лицам. Все эти договоры впоследствии признаются судом недействительными.

С 2008 года, Общество перестало платить за землю. Администрация обратилась в суд за возвратом долга и расторжением договора. Суд часть требований удовлетворил. Общество осталось решением суда недовольно и пыталось обжаловать. Как оказалось, безуспешно.

Позиция суда.

1. Согласно ст. 609, 614 ГК арендатор должен своевременно вносить плату по договору. Общество не платило с 1 квартала 2008 года по 2-й квартал 2014, накопился долг в размере 17 797 967 р. 67 к.

Штампом канцелярии суда подтверждено, что администрация подала иск 14 марта 2014 года за пределами срока исковой давности. Поэтому Арендатор должен уплатить задолженность за период с марта 2011 по 2-й квартал 2014 в размере 15 385 806 р. 06 к.

2. Требования Администрации о расторжении договора аренды правомерно не рассмотрены первой инстанцией. Согласно ст. 148 АПК, иск остается без производства, если будет выяснено, что досудебный порядок разрешения спора, установленный законом или договором, не соблюден.

ГК установлено право арендодателя требовать досрочно расторгнуть договор, если арендатор не платит в установленные сроки более двух раз подряд. До предъявления требований о расторжении договора Арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что уплатить долг нужно в установленный им разумный срок.

Согласно позиции ВАС, предупредить об уплате долга не означает предложить расторгнуть договор (Информационное письмо от 11.01.2002 № 66). Арендодатель будет иметь право требовать расторжения договора, если арендатор не произведет оплату. Только получив отказ арендатора расторгнуть договор, или при отсутствии от него ответа в установленный срок, можно обратиться в суд за расторжением договора.

Арендодатель потребовал уплатить долг за пять дней, но этот срок явно не является разумным.

Из изложенного следует, что порядок урегулирования спора нарушен арендодателем.

3. Утверждения арендатора, о том, что фактически земля использовалась другими юридическими лицами, являются неверными, поскольку договора переуступки прав признаны недействительными судом.

4. Первые три года после подписания договора применялся коэффициент, определенный на период строительства, в соответствии с Законом «О регулировании земельных отношений в Московской области». Его применение ограничено законом тремя годами, затем применяется другой коэффициент. Учитывая изложенное, плата за землю увеличена правомерно.

Комментарии.

1. На мой взгляд, были произведены мошеннические действия с земельными участками с целью извлечения прибыли. Как еще можно объяснить то, что права на землю несколько раз переуступались разным организациям? Могу предположить, арендатор полагал, что не он, а компании, которым переуступлены права, должны платить за землю. Но он оказался неправ.

2. Жаль, что Администрация пропустила срок исковой давности, ведь из-за этого суд принял решение об уплате Арендатором долга в меньшем размере.

3. На мой взгляд, лучше обезопасить себя от передачи прав на землю другим лицам, для этого дополнить текст договора следующим пунктом: «Арендодатель имеет право передавать права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, только при условии получения письменного согласия Арендодателя».

Не всегда арендодателю удается взыскать задолженность по арендной плате. Кассация отменила решения о взыскании задолженности и направило дело на новое рассмотрение, так как установила, что арендодатель нарушил установленный порядок повышения арендной платы (Постановление АС Московского округа от 28.01.2015 по делу № А40-52098/14). В договоре прописано, что арендную плату можно изменить, только при условии подписания обеими сторонами соответствующего доп. соглашения. Однако, документ подписал один арендодатель, подписи арендатора нет, значит, арендная плата повышена незаконно.

Думаю, арендодателям следует тщательно подготавливать необходимые документы, в том числе обязательно проверять наличие всех подписей арендатора, чтобы потом не пришлось нести убытки.

Приведу в пример одно судебное дело, выигранное арендодателем – Апелляционное определение Самарского областного суда от 20.01.2015 по делу № 33-403/2015.

Фабула дела. Поскольку Арендатор своевременно не вносил арендную плату, Арендодатель потребовал освободить помещение и уплатить долг, дважды отправил уведомление об отказе от исполнения договора. Общество вывезло из помещений свое оборудование, но долг не погасило, имущество по акту не вернуло.

Суд взыскал с нерадивого арендатора задолженность с процентами за каждый просроченный день, а также судебные расходы.

Позиция суда.

1. Так как Общество за аренду не платило, первая инстанция обоснованно взыскала долг и проценты за использование чужих средств.

2. Утверждения Арендатора, что имущество ему не передавалось и договор аренды не заключался, безосновательны. Предмет договора четко определен в договоре, все необходимые документы подписаны и заверены печатями обеих сторон. Помимо этого, Общество не возражало относительно заключения договора при получении уведомлений Арендодателя.

3. Арендатор до настоящего времени так и не передал имущество по передаточному акту. Доказательства, что Арендодатель мог использовать помещение, отсутствуют.

Комментарии.

Считаю, что следует к возврату имущества следует относиться более ответственно. Обязательно нужно подписать передаточный акт, причем из него должно однозначно следовать, что Арендодатель не имеет никаких претензий к Арендатору. Могу предложить использовать следующую формулировку: «Имущество возвращено Арендатором в установленный договором срок и в состоянии, указанном в договоре аренды. Недостатки в возвращенном имуществе не выявлены. Претензий у Арендодателя не имеется».

Приглашенный автор

См. также: